Trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, tiền sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ tài chính quan trọng phát sinh khi Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Khác với tiền thuê đất – vốn mang tính chất trả tiền theo thời hạn sử dụng, tiền sử dụng đất thường phát sinh trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đây không chỉ là nghĩa vụ tài chính bắt buộc mà còn là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư, hiệu quả dự án và quyền lợi của người sử dụng đất.

Trong thời gian gần đây, chính sách đất đai có nhiều thay đổi đáng chú ý nhằm bảo đảm tính minh bạch, sát giá thị trường và hạn chế thất thu ngân sách nhà nước. Các quy định mới liên quan đến phương pháp xác định giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất cũng như cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính đã tác động đáng kể đến cách tính tiền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể. Do đó, việc hiểu đúng bản chất pháp lý và nắm rõ công thức tính toán không chỉ giúp người dân chủ động về tài chính mà còn giúp doanh nghiệp kiểm soát rủi ro pháp lý khi triển khai dự án bất động sản, khu dân cư, khu công nghiệp.

Vậy tiền sử dụng đất được xác định như thế nào khi Nhà nước giao đất? Căn cứ tính tiền sử dụng đất gồm những yếu tố nào? Có những trường hợp nào được miễn, giảm theo quy định mới nhất? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết phương pháp tính, cơ sở pháp lý và các lưu ý quan trọng để người sử dụng đất có thể áp dụng đúng, đủ và kịp thời theo quy định hiện hành.

Hộ gia đình sử dụng đất là gì?

Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình sử dụng đất là nhóm người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang cùng sinh sống và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm:

• Được Nhà nước giao đất;

• Được Nhà nước cho thuê đất;

• Được công nhận quyền sử dụng đất;

• Hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024.

Như vậy, kể từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” chỉ còn ý nghĩa đối với các quan hệ đất đai được xác lập trước ngày 01/8/2024.

Hộ gia đình chỉ còn được giao đất trong trường hợp bồi thường

Khoản 4 Điều 119 Luật Đất đai 2024 quy định: hộ gia đình chỉ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều này đánh dấu sự thay đổi căn bản so với Luật Đất đai 2013 (hết hiệu lực từ 01/8/2024). Trước đây, hộ gia đình có thể được:

• Giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất nếu trực tiếp sản xuất trong hạn mức;

• Giao đất ở không thu tiền sử dụng đất theo quy định.

Từ ngày 01/8/2024, Nhà nước không còn giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép nhận chuyển nhượng với tư cách “hộ gia đình sử dụng đất”, ngoại trừ trường hợp được giao đất do bồi thường khi thu hồi đất.

Cách ghi nhận quyền sử dụng đất của các thành viên hộ gia đình

Theo khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước giao đất, quyết định giao đất phải ghi đầy đủ tên từng cá nhân là thành viên có quyền sử dụng đất chung, thay vì ghi chung chung là “hộ gia đình”.

Đối với Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01/8/2024 cho đại diện hộ gia đình:

• Nếu các thành viên có quyền sử dụng đất chung và có nhu cầu,

• Họ được quyền đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

Giấy chứng nhận mới phải ghi rõ đầy đủ tên của tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bảo đảm minh bạch về quyền và lợi ích của từng người (theo khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024).

Cách tính tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất theo quy định mới

Theo Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền được xác định theo công thức:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất × Giá đất tính tiền sử dụng đất

Trong đó:

• Diện tích tính tiền sử dụng đất được xác định theo Điều 4 Nghị định 103/2024/NĐ-CP;

• Giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP;

• Thời điểm tính tiền sử dụng đất thực hiện theo khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Riêng trường hợp giao đất tái định cư, thời điểm xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất là thời điểm cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (theo khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024).

KẾT LUẬN

Tiền sử dụng đất là khoản nghĩa vụ tài chính có giá trị lớn, tác động trực tiếp đến quyền lợi và kế hoạch tài chính của người được Nhà nước giao đất. Việc xác định đúng số tiền phải nộp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: mục đích sử dụng đất, diện tích được giao, giá đất theo bảng giá hoặc giá đất cụ thể, hệ số điều chỉnh và chính sách miễn, giảm (nếu có). Bất kỳ sai sót nào trong việc xác định căn cứ tính cũng có thể dẫn đến chênh lệch đáng kể về nghĩa vụ tài chính hoặc phát sinh tranh chấp hành chính.

Trong bối cảnh pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiện theo hướng tiệm cận cơ chế thị trường, minh bạch hóa phương pháp định giá và tăng cường trách nhiệm giải trình của cơ quan quản lý, người sử dụng đất càng cần chủ động cập nhật quy định mới để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình. Đối với doanh nghiệp, việc tính toán chính xác tiền sử dụng đất ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả tài chính và tính khả thi của dự án.

Có thể khẳng định rằng, hiểu đúng và áp dụng đúng cách tính tiền sử dụng đất không chỉ giúp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước mà còn là nền tảng bảo đảm sự ổn định pháp lý, minh bạch tài chính và phát triển bền vững trong hoạt động sử dụng và khai thác đất đai.

Tư vấn Thuế HD là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn và thực hiện thủ tục thuế toàn diện, phục vụ doanh nghiệp, hộ kinh doanh và cá nhân trên nhiều lĩnh vực hoạt động. Với định hướng lấy tính tuân thủ pháp luật, chuẩn mực nghiệp vụ và hiệu quả tài chính làm nền tảng, Thuế HD không chỉ hỗ trợ khách hàng hoàn thành nghĩa vụ thuế đúng quy định mà còn đồng hành trong việc xây dựng chiến lược quản trị thuế bền vững và chủ động.

Công ty cung cấp đầy đủ mọi dịch vụ liên quan đến tư vấn thuế, từ tư vấn chính sách thuế theo từng ngành nghề và loại hình kinh doanh; đăng ký, kê khai và nộp thuế định kỳ; quyết toán và hoàn thuế; đến xử lý hồ sơ điều chỉnh, truy thu, xử phạt vi phạm và các vấn đề phát sinh trong quá trình thanh tra, kiểm tra thuế. Bên cạnh đó, Thuế HD còn hỗ trợ lập và soát xét báo cáo tài chính, tư vấn tối ưu nghĩa vụ thuế hợp pháp và xây dựng quy trình quản lý thuế nội bộ phù hợp với đặc thù hoạt động của từng khách hàng.

Với đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu hệ thống pháp luật thuế và luôn cập nhật kịp thời các thay đổi chính sách mới nhất, Tư vấn Thuế HD cam kết mang đến dịch vụ chuyên nghiệp, bảo mật và đồng hành lâu dài, góp phần tạo dựng nền tảng pháp lý vững chắc, giúp khách hàng an tâm phát triển hoạt động kinh doanh trong môi trường pháp lý ngày càng chặt chẽ và minh bạch.

Thông tin:

• Website: tuvanthuehd.com
• Địa chỉ: Lô a2d11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, số 3 ngõ 84 đường Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
• SĐT: 036.825.6731 – 034. 943.2286
• Email: [email protected]