Trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển theo hướng đa dạng hóa nguồn thu, hoạt động cho thuê tài sản như nhà xưởng, văn phòng, máy móc, thiết bị hay phương tiện vận tải đang trở thành một hình thức kinh doanh phổ biến của nhiều doanh nghiệp và cá nhân. Tuy nhiên, đi kèm với nguồn thu này là vấn đề nghĩa vụ thuế, đặc biệt là thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) – một trong những sắc thuế quan trọng phản ánh kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Thực tế cho thấy, không ít doanh nghiệp vẫn còn nhầm lẫn giữa thu nhập từ hoạt động kinh doanh chính và thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản, dẫn đến việc kê khai chưa chính xác hoặc chưa đầy đủ. Một số trường hợp cho rằng đây chỉ là khoản thu nhập “phụ” nên không cần tính thuế TNDN, trong khi theo quy định pháp luật, mọi khoản thu nhập hợp pháp phát sinh từ hoạt động kinh doanh, bao gồm cả cho thuê tài sản, đều có thể thuộc diện chịu thuế nếu đáp ứng điều kiện nhất định.
Bước sang năm 2026, cùng với xu hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật thuế theo hướng minh bạch và đồng bộ, các quy định liên quan đến việc xác định thu nhập chịu thuế TNDN từ hoạt động cho thuê tài sản cũng ngày càng được làm rõ hơn. Điều này giúp cơ quan quản lý dễ dàng kiểm soát nghĩa vụ thuế, đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với doanh nghiệp trong việc ghi nhận doanh thu, chi phí và kê khai thuế chính xác.
Chính vì vậy, việc hiểu rõ thu nhập từ cho thuê tài sản có chịu thuế TNDN không, được tính như thế nào và áp dụng ra sao theo quy định mới nhất là điều vô cùng cần thiết đối với mọi doanh nghiệp. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật liên quan, giúp bạn nắm rõ bản chất vấn đề, tránh sai sót trong kê khai và đảm bảo tuân thủ đúng nghĩa vụ thuế.
Thu nhập từ cho thuê tài sản có chịu thuế TNDN không? Xác định thu nhập và doanh thu tính thuế như thế nào?
Trong hoạt động của doanh nghiệp, thu nhập từ cho thuê tài sản là một nguồn thu phổ biến và cần được xác định rõ để phục vụ nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Vấn đề đặt ra là: khoản thu này có phải chịu thuế TNDN hay không, và cách xác định thu nhập chịu thuế được thực hiện như thế nào theo quy định pháp luật hiện hành.
1. Thu nhập từ cho thuê tài sản có thuộc diện chịu thuế TNDN không?
Căn cứ theo điểm đ khoản 3 Điều 3 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, thu nhập chịu thuế TNDN được xác định bao gồm cả thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường và các khoản thu nhập khác theo quy định.
Trong đó, thu nhập khác có bao gồm:
- Thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản (không bao gồm bất động sản) dưới mọi hình thức.
Điều này có nghĩa là:
👉 Doanh nghiệp có phát sinh thu nhập từ việc cho thuê tài sản (ngoại trừ bất động sản) thì khoản thu này thuộc đối tượng chịu thuế TNDN theo quy định pháp luật.
Cách xác định thu nhập từ cho thuê tài sản
Thu nhập chịu thuế từ hoạt động cho thuê tài sản được xác định theo công thức:
Thu nhập chịu thuế = Doanh thu từ cho thuê tài sản – Các khoản chi phí được trừ liên quan
Trong đó, các khoản chi phí được trừ bao gồm:
- Chi phí khấu hao tài sản;
- Chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng tài sản;
- Chi phí thuê tài sản để cho thuê lại (nếu có phát sinh);
- Các khoản chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp đến hoạt động cho thuê tài sản.
Như vậy, chỉ phần thu nhập ròng sau khi đã trừ chi phí hợp lệ mới được tính vào thu nhập chịu thuế TNDN.
2. Doanh thu tính thuế TNDN đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định ra sao?
Theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, doanh thu để tính thu nhập chịu thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định tùy theo phương thức thanh toán trong hợp đồng thuê.
Trường hợp thông thường
- Doanh thu được xác định là số tiền thuê tài sản mà bên thuê trả theo từng kỳ hạn trong hợp đồng.
Trường hợp trả tiền trước nhiều năm
Đối với trường hợp bên thuê thanh toán trước cho nhiều năm, doanh nghiệp được quyền lựa chọn phương pháp xác định doanh thu tính thuế, căn cứ vào chế độ kế toán, hóa đơn chứng từ và khả năng xác định chi phí, cụ thể như sau:
- Phương pháp 1: Phân bổ doanh thu theo từng năm
→ Doanh thu từng năm = Tổng số tiền thuê trả trước chia cho số năm thuê. - Phương pháp 2: Ghi nhận toàn bộ doanh thu một lần
→ Doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền thuê của các năm đã được thanh toán trước.
Lưu ý quan trọng đối với doanh nghiệp đang hưởng ưu đãi thuế
Trong trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian được hưởng ưu đãi thuế TNDN và lựa chọn phương pháp ghi nhận toàn bộ doanh thu một lần, thì:
-
Số thuế TNDN của từng năm hoặc từng kỳ ưu đãi sẽ được xác định bằng cách:
👉 Lấy tổng số thuế TNDN của toàn bộ thời gian trả trước chia đều cho số năm tương ứng mà bên thuê đã thanh toán.
3. Chi phí thuê tài sản cố định vượt mức phân bổ có được tính vào chi phí hợp lệ không?
Căn cứ khoản 15 Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, pháp luật quy định rõ về các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN.
Theo đó, một trong những khoản chi không được trừ là:
- Phần chi phí thuê tài sản cố định vượt quá mức phân bổ tương ứng với số năm mà bên thuê đã trả tiền trước.
Một số quy định liên quan
Ngoài ra, pháp luật cũng quy định thêm về các khoản chi liên quan đến tài sản và quyền sở hữu trí tuệ như sau:
- Chi phí sửa chữa, nâng cấp tài sản cố định đi thuê (nếu hợp đồng quy định bên thuê chịu trách nhiệm) có thể được hạch toán trực tiếp hoặc phân bổ dần, nhưng thời gian phân bổ tối đa không quá 03 năm.
-
Các khoản chi để sở hữu hoặc sử dụng tài sản vô hình như:
- Tài liệu kỹ thuật;
- Bằng sáng chế;
- Giấy phép công nghệ;
- Nhãn hiệu thương mại;
- Lợi thế kinh doanh;
- Quyền sử dụng thương hiệu;
cũng được phép phân bổ dần vào chi phí kinh doanh nhưng không vượt quá 03 năm.
- Trường hợp doanh nghiệp góp vốn bằng giá trị lợi thế kinh doanh hoặc quyền sử dụng thương hiệu, thì các giá trị này không được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế.
Như vậy, có thể khẳng định rằng:
- Thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản) là thu nhập chịu thuế TNDN;
- Doanh thu tính thuế có thể được xác định theo từng kỳ hoặc ghi nhận một lần tùy phương thức thanh toán;
- Doanh nghiệp phải tuân thủ nguyên tắc phân bổ chi phí, và không được tính vào chi phí được trừ phần vượt mức phân bổ theo số năm thuê trả trước.
Việc hiểu đúng và áp dụng đúng các quy định này giúp doanh nghiệp hạn chế rủi ro về thuế, đồng thời đảm bảo tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật hiện hành về thuế thu nhập doanh nghiệp.
Kết luận
Có thể khẳng định rằng, thu nhập từ cho thuê tài sản của doanh nghiệp về nguyên tắc là một khoản thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp, nếu phát sinh từ hoạt động kinh doanh hợp pháp và không thuộc các trường hợp được miễn, giảm theo quy định của pháp luật thuế hiện hành. Việc xác định đúng bản chất khoản thu nhập này có ý nghĩa quan trọng trong việc kê khai, tính thuế và lập báo cáo tài chính chính xác.
Trên thực tế, nhiều sai sót trong kê khai thuế TNDN xuất phát từ việc doanh nghiệp chưa phân loại rõ ràng giữa các nguồn thu, chưa hạch toán đúng doanh thu cho thuê tài sản hoặc chưa phân bổ chi phí hợp lý liên quan đến hoạt động này. Điều đó không chỉ dẫn đến rủi ro bị truy thu thuế, xử phạt hành chính mà còn ảnh hưởng đến tính minh bạch của báo cáo tài chính và uy tín của doanh nghiệp trong mắt cơ quan quản lý cũng như đối tác.
Trong bối cảnh hệ thống thuế ngày càng được số hóa và tăng cường kiểm soát chặt chẽ, việc chủ động cập nhật quy định pháp luật, chuẩn hóa quy trình kế toán và kê khai thuế là yêu cầu bắt buộc đối với mọi doanh nghiệp. Đồng thời, doanh nghiệp cũng cần nâng cao năng lực quản trị tài chính để đảm bảo mọi khoản thu nhập, bao gồm cả thu nhập từ cho thuê tài sản, được ghi nhận và xử lý đúng theo quy định.
Tóm lại, việc hiểu rõ quy định về thu nhập từ cho thuê tài sản và thuế TNDN không chỉ giúp doanh nghiệp tuân thủ pháp luật mà còn góp phần xây dựng hệ thống tài chính minh bạch, ổn định và bền vững. Đây chính là nền tảng quan trọng để doanh nghiệp phát triển an toàn và hiệu quả trong môi trường kinh doanh ngày càng cạnh tranh và chuyên nghiệp.
Tư vấn Thuế HD là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn thuế toàn diện, đáp ứng đầy đủ nhu cầu của doanh nghiệp và cá nhân trong mọi khía cạnh liên quan đến thuế. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc hệ thống pháp luật thuế và luôn cập nhật kịp thời các chính sách mới, công ty mang đến giải pháp trọn gói từ tư vấn chính sách thuế, kê khai – báo cáo thuế định kỳ, quyết toán thuế, hoàn thuế cho đến rà soát hồ sơ, nhận diện rủi ro và hỗ trợ làm việc với cơ quan thuế khi phát sinh thanh tra, kiểm tra. Bằng phương châm làm việc chuyên nghiệp, minh bạch và đặt hiệu quả của khách hàng làm trọng tâm, Tư vấn Thuế HD không chỉ đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật mà còn tối ưu chi phí thuế hợp pháp, giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả quản trị tài chính, qua đó tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển ổn định và bền vững của doanh nghiệp.
Thông tin:
- Website: tuvanthuehd.com
- Địa chỉ: Lô a2d11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, số 3 ngõ 84 đường Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
- SĐT: 036.825.6731 – 034. 943.2286
- Email: [email protected]
