Hoạt động chuyển nhượng bất động sản luôn là một trong những giao dịch tài chính có giá trị lớn và chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật thuế. Trong đó, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản là nghĩa vụ bắt buộc mà người bán phải thực hiện khi phát sinh thu nhập từ giao dịch này. Tuy nhiên, cách xác định thu nhập chịu thuế, thời điểm tính thuế cũng như mức thuế phải nộp lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố cụ thể theo quy định hiện hành.
Bước sang năm 2026, chính sách thuế tiếp tục có những cập nhật quan trọng nhằm tăng tính minh bạch, hạn chế gian lận trong giao dịch bất động sản và đảm bảo công bằng trong nghĩa vụ thuế. Điều này khiến nhiều cá nhân quan tâm đến câu hỏi: thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế TNCN như thế nào, cách tính ra sao và có những trường hợp nào được miễn hoặc giảm thuế theo quy định mới. Trong bài viết dưới đây, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết các quy định cập nhật năm 2026 để nắm rõ cách xác định thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, áp dụng trong kỳ tính thuế năm 2026, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là một trong những nhóm thu nhập thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp được miễn thuế theo Điều 4 của Luật này.
Cụ thể, các khoản thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải kê khai và nộp thuế bao gồm nhiều dạng khác nhau, phản ánh đầy đủ các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản trong thực tế. Cụ thể như sau:
- Thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả các tài sản gắn liền với đất như công trình xây dựng, nhà xưởng, hoặc tài sản hình thành trên đất theo quy định pháp luật.
- Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng nhà ở, bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư và các loại hình nhà ở hợp pháp khác.
- Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc quyền thuê mặt nước, bao gồm các hợp đồng thuê dài hạn có giá trị chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai và dân sự.
- Ngoài ra, mọi khoản thu nhập khác phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản dưới bất kỳ hình thức nào, dù trực tiếp hay gián tiếp, đều thuộc phạm vi thu nhập chịu thuế.
Như vậy, có thể hiểu rằng pháp luật thuế hiện hành đang quy định phạm vi khá rộng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhằm bao quát toàn bộ các giao dịch chuyển nhượng quyền liên quan đến nhà, đất và tài sản gắn liền với đất. Người có phát sinh các khoản thu nhập này trong năm 2026 đều cần thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo đúng quy định, trừ trường hợp thuộc diện được miễn thuế.
Tổ chức, cá nhân không phát sinh trả thu nhập có phải khai quyết toán thuế TNCN không?
Theo quy định tại tiết d.1 điểm d khoản 6 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, nghĩa vụ quyết toán thuế thu nhập cá nhân đối với tổ chức, cá nhân trả thu nhập được xác định như sau:
- Các tổ chức, cá nhân có trách nhiệm thực hiện khai quyết toán thuế thu nhập cá nhân và quyết toán thay cho người lao động đã ủy quyền, áp dụng đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công, không phụ thuộc vào việc có phát sinh khấu trừ thuế hay không.
- Tuy nhiên, điểm quan trọng được quy định rõ là: trường hợp tổ chức, cá nhân trong kỳ tính thuế không phát sinh chi trả thu nhập từ tiền lương, tiền công thì không phải thực hiện khai quyết toán thuế thu nhập cá nhân.
Quy định này nhằm phân định rõ nghĩa vụ khai quyết toán chỉ phát sinh khi có hoạt động chi trả thu nhập thực tế, tránh việc kê khai hình thức trong trường hợp không phát sinh nghĩa vụ thuế liên quan.
Ngoài ra, trong trường hợp đặc thù như doanh nghiệp sáp nhập, hợp nhất, chia tách hoặc điều chuyển người lao động trong cùng hệ thống, trách nhiệm quyết toán thuế có thể được chuyển sang đơn vị mới, bao gồm cả phần thu nhập đã phát sinh tại đơn vị cũ, kèm theo việc thu hồi chứng từ khấu trừ thuế (nếu có).
Nguyên tắc người nộp thuế phải kê khai chính xác, trung thực, đầy đủ
Theo khoản 1 Điều 42 Luật Quản lý thuế 2019, pháp luật đặt ra nguyên tắc bắt buộc đối với người nộp thuế trong quá trình kê khai thuế như sau:
- Người nộp thuế phải thực hiện khai thuế theo đúng mẫu biểu do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;
- Nội dung kê khai phải đảm bảo tính chính xác, trung thực và đầy đủ;
- Đồng thời phải nộp kèm đầy đủ hồ sơ, chứng từ, tài liệu theo đúng quy định trong hồ sơ khai thuế gửi đến cơ quan thuế có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, người nộp thuế có trách nhiệm tự xác định số thuế phải nộp, trừ các trường hợp đặc biệt do cơ quan thuế thực hiện tính thuế theo quy định pháp luật.
Việc kê khai thuế được thực hiện tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp. Trong trường hợp doanh nghiệp có hoạt động phân bổ hoặc có đơn vị phụ thuộc tại nhiều địa phương, việc kê khai và phân bổ nghĩa vụ thuế phải tuân thủ hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Kết luận
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là một nghĩa vụ quan trọng, gắn liền trực tiếp với mỗi giao dịch mua bán nhà đất. Việc xác định đúng thu nhập chịu thuế, áp dụng đúng thuế suất và hiểu rõ các trường hợp được miễn hoặc giảm thuế không chỉ giúp cá nhân tuân thủ đúng quy định pháp luật mà còn hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình kê khai và nộp thuế.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động và chính sách thuế liên tục được điều chỉnh, việc cập nhật kịp thời các quy định mới năm 2026 là điều cần thiết đối với mọi cá nhân tham gia giao dịch. Hy vọng rằng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về cách tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, từ đó chủ động hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế một cách chính xác và hiệu quả.
Tư vấn Thuế HD là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn thuế toàn diện, hỗ trợ doanh nghiệp và cá nhân xử lý đầy đủ mọi vấn đề liên quan đến thuế một cách chính xác, kịp thời và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm thực tiễn, am hiểu sâu hệ thống chính sách thuế và luôn cập nhật nhanh chóng các quy định mới nhất, công ty mang đến giải pháp trọn gói bao gồm tư vấn chính sách thuế, kê khai – báo cáo thuế, quyết toán thuế, hoàn thuế, rà soát hồ sơ, kiểm soát rủi ro thuế và hỗ trợ làm việc với cơ quan thuế trong các kỳ thanh tra, kiểm tra.
Không chỉ đảm bảo tính tuân thủ và chính xác, Tư vấn Thuế HD còn chú trọng tối ưu nghĩa vụ thuế hợp pháp, giúp khách hàng tiết kiệm chi phí, giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả quản trị tài chính. Với phương châm làm việc chuyên nghiệp, minh bạch và lấy lợi ích khách hàng làm trọng tâm, công ty luôn nỗ lực trở thành đối tác tin cậy, đồng hành cùng sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.
Thông tin:
- Website: tuvanthuehd.com
- Địa chỉ: Lô a2d11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, số 3 ngõ 84 đường Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
- SĐT: 036.825.6731 – 034. 943.2286
- Email: [email protected]
