Sở hữu nhiều tài sản cho thuê như nhà ở, căn hộ, mặt bằng kinh doanh, nhà xưởng hay các loại tài sản khác có thể mang lại nguồn thu nhập ổn định cho cá nhân. Tuy nhiên, khi phát sinh doanh thu từ nhiều tài sản tại những địa điểm khác nhau, việc xác định nghĩa vụ thuế, tổng hợp doanh thu và thực hiện kê khai theo đúng quy định có thể trở nên phức tạp hơn. Chỉ một sai sót nhỏ trong quá trình xác định doanh thu, lựa chọn phương thức kê khai hoặc xác định cơ quan thuế có thẩm quyền cũng có thể khiến người cho thuê gặp khó khăn khi thực hiện nghĩa vụ thuế.
Vậy cá nhân cho thuê nhiều tài sản cần kê khai thuế như thế nào để bảo đảm đúng quy định và hạn chế tối đa sai sót? Doanh thu từ các tài sản cho thuê có cần tổng hợp chung hay phải kê khai riêng theo từng địa điểm? Hồ sơ kê khai cần chuẩn bị những gì, thời hạn nộp thuế được xác định ra sao và cần lưu ý những vấn đề nào để tránh phát sinh rủi ro về thuế? Trong bài viết dưới đây, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu những nội dung quan trọng liên quan đến việc kê khai thuế đối với cá nhân có nhiều tài sản cho thuê, qua đó giúp người nộp thuế chủ động quản lý doanh thu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và hạn chế những nhầm lẫn không đáng có.
Cá nhân có nhiều tài sản cho thuê cần kê khai thuế như thế nào?
Cá nhân sở hữu nhiều bất động sản và phát sinh thu nhập từ hoạt động cho thuê cần thực hiện kê khai thuế theo đúng quy định hiện hành. Theo đó, người cho thuê có thể tổng hợp thông tin của nhiều bất động sản vào cùng một hồ sơ khai thuế, nhưng nghĩa vụ nộp thuế vẫn phải được thực hiện tại từng địa điểm có bất động sản cho thuê. Quy định này được nêu tại điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
Trường hợp cá nhân đồng thời cho thuê tài sản và cho thuê bất động sản, hai hoạt động này cần được đăng ký và kê khai riêng theo quy định tương ứng. Việc xác định nghĩa vụ thuế sẽ căn cứ vào doanh thu của từng hoạt động và các điều kiện áp dụng theo pháp luật thuế.
Về khoản doanh thu được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN), cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê tài sản được lựa chọn áp dụng mức doanh thu được trừ tối đa 1 tỷ đồng/năm trên một hợp đồng hoặc phân bổ cho nhiều hợp đồng khác nhau. Tuy nhiên, tổng mức doanh thu được trừ của tất cả các hợp đồng không được vượt quá 1 tỷ đồng trong một năm theo Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
1. Trường hợp bên thuê khai thuế, nộp thuế thay
Đối với hợp đồng cho thuê bất động sản có thỏa thuận bên thuê thực hiện khai thuế và nộp thuế thay cho bên cho thuê, các bên cần thể hiện rõ nội dung này trong hợp đồng. Đồng thời, hợp đồng cần xác định cụ thể phần doanh thu được trừ khi tính thuế TNCN, bảo đảm tổng mức được trừ không vượt quá 1 tỷ đồng/năm theo quy định.
Nếu hợp đồng đã lựa chọn chưa sử dụng hết mức doanh thu được trừ, cá nhân có thể tiếp tục lựa chọn hợp đồng cho thuê khác để áp dụng phần còn lại, cho đến khi đạt giới hạn tối đa theo quy định.
Riêng trường hợp cá nhân cho một cá nhân khác thuê bất động sản, người có tài sản cho thuê phải trực tiếp thực hiện nghĩa vụ khai thuế theo quy định áp dụng đối với trường hợp này.
2. Thời hạn kê khai thuế đối với cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê
Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được lựa chọn một trong hai phương án kê khai thuế: hai lần trong năm hoặc một lần trong năm.
Trường hợp kê khai thuế hai lần/năm:
- Kỳ kê khai đầu tiên: chậm nhất ngày 31/7.
- Kỳ kê khai tiếp theo: chậm nhất ngày 31/1 của năm kế tiếp.
Trường hợp kê khai thuế một lần/năm:
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế là chậm nhất ngày 31/1 của năm tiếp theo.
Thời hạn nộp tiền thuế được xác định theo thời hạn nộp hồ sơ khai thuế tương ứng. Nếu người nộp thuế thực hiện khai bổ sung do phát hiện sai sót, thời hạn nộp thuế được xác định theo quy định áp dụng đối với kỳ tính thuế có sai sót.
3. Kê khai thuế khi vừa cho thuê tài sản vừa cho thuê bất động sản
Trong trường hợp phát sinh đồng thời doanh thu từ cho thuê tài sản và cho thuê bất động sản, cá nhân phải phân loại doanh thu và thực hiện kê khai riêng cho từng hoạt động. Nghĩa vụ thuế được xác định dựa trên mức doanh thu hằng năm và quy định tương ứng đối với từng loại hình cho thuê.
Cụ thể:
- Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống: Theo nội dung quy định được viện dẫn, cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế TNCN, nhưng vẫn phải thông báo doanh thu với cơ quan thuế theo yêu cầu.
- Doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm: Cá nhân thực hiện kê khai và nộp thuế GTGT, thuế TNCN theo quy định áp dụng.
Về thời hạn kê khai, doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản được thực hiện theo thời hạn nêu tại phần trên. Trong khi đó, đối với hoạt động cho thuê các loại tài sản khác, thời hạn kê khai cần được xác định căn cứ vào mức doanh thu hằng năm và quy định tại Điều 10 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
Cá nhân có nhiều tài sản cho thuê cần sử dụng mẫu kê khai thuế nào?
Việc lựa chọn đúng biểu mẫu kê khai thuế là bước quan trọng giúp cá nhân có tài sản cho thuê thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế và hạn chế những sai sót trong quá trình lập hồ sơ. Theo quy định tại Thông tư 18/2026/TT-BTC và Thông tư 50/2026/TT-BTC sửa đổi, bổ sung, hồ sơ kê khai được xác định căn cứ vào loại tài sản cho thuê và mức doanh thu phát sinh trong năm.
Cụ thể, cá nhân cho thuê tài sản cần lưu ý các nhóm biểu mẫu sau:
1. Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, không bao gồm kinh doanh lưu trú
Cá nhân phát sinh thu nhập từ việc cho thuê nhà, đất hoặc các loại bất động sản khác cần sử dụng mẫu tờ khai tương ứng dành riêng cho hoạt động cho thuê bất động sản. Việc kê khai được thực hiện theo hướng dẫn tại các văn bản pháp luật về quản lý thuế hiện hành.
2. Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản không phải bất động sản
Đối với cá nhân cho thuê máy móc, thiết bị hoặc các loại tài sản khác không thuộc nhóm bất động sản, biểu mẫu và thủ tục khai thuế được xác định dựa trên doanh thu hằng năm.
- Trường hợp doanh thu không vượt quá 1 tỷ đồng/năm: Cá nhân thực hiện thông báo doanh thu với cơ quan thuế theo Mẫu số 01/TKN-CNKD ban hành kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC.
- Trường hợp doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm: Cá nhân thực hiện kê khai thuế theo Mẫu số 01/CNKD. Nếu thuộc đối tượng phải quyết toán thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cần sử dụng thêm Mẫu số 02/CNKD-TNCN-QTT theo quy định.
Như vậy, trước khi lập hồ sơ khai thuế, cá nhân cần xác định chính xác loại tài sản đang cho thuê, tổng doanh thu phát sinh và nghĩa vụ thuế tương ứng để lựa chọn đúng biểu mẫu, tránh nhầm lẫn giữa hoạt động cho thuê bất động sản với các hoạt động cho thuê tài sản khác.
Cách tính thuế cho thuê bất động sản năm 2026 theo quy định mới nhất
Từ năm 2026, chính sách thuế áp dụng đối với hoạt động cho thuê bất động sản có những điểm đáng chú ý liên quan đến ngưỡng doanh thu chịu thuế và phương pháp xác định số thuế phải nộp. Theo nội dung được dẫn chiếu tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân kinh doanh cho thuê bất động sản có doanh thu năm trên 1 tỷ đồng thuộc diện phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định tương ứng.
1. Phương pháp tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà năm 2026
Theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản, không bao gồm hoạt động kinh doanh lưu trú, được xác định trên phần doanh thu vượt mức quy định tại khoản 1 Điều này với thuế suất 5%.
Trên cơ sở quy định nêu trên, cách xác định thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản được thể hiện bằng công thức:
Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm − 1 tỷ đồng) × 5%
Công thức này áp dụng trong trường hợp doanh thu năm vượt ngưỡng 1 tỷ đồng và đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành.
2. Cách xác định thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà năm 2026
Căn cứ Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh có doanh thu hằng năm không vượt quá 1 tỷ đồng thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT theo quy định được viện dẫn.
Đối với hoạt động cho thuê nhà thuộc diện chịu thuế, tỷ lệ thuế GTGT được xác định theo quy định áp dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê. Theo tỷ lệ 5% được dẫn chiếu tại STT 2 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC, công thức tính thuế được trình bày như sau:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế × 5%
Trong đó:
- Doanh thu tính thuế: Là doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê bất động sản được xác định theo quy định pháp luật thuế.
- Tỷ lệ thuế GTGT: Áp dụng mức 5% đối với hoạt động cho thuê nhà theo căn cứ pháp lý được viện dẫn, với điều kiện hoạt động này thuộc diện chịu thuế.
Cần lưu ý rằng ngưỡng doanh thu chịu thuế và tỷ lệ thuế áp dụng là hai yếu tố khác nhau. Vì vậy, cá nhân cần xác định đúng doanh thu tính thuế trước khi thực hiện phép tính để bảo đảm kết quả kê khai chính xác.
3. Ví dụ minh họa cách tính thuế GTGT và thuế TNCN khi cho thuê nhà
Giả sử một cá nhân có doanh thu cho thuê nhà là 120 triệu đồng/tháng và tổng doanh thu trong năm được xác định như sau:
Doanh thu năm:
120 triệu đồng × 12 tháng = 1.440.000.000 đồng.
Với giả định áp dụng ngưỡng doanh thu và tỷ lệ thuế nêu trên, số thuế được tính như sau:
Thuế GTGT phải nộp:
1.440.000.000 × 5% = 72.000.000 đồng.
Thuế TNCN phải nộp:
(1.440.000.000 − 1.000.000.000) × 5% = 22.000.000 đồng.
Tổng số thuế GTGT và thuế TNCN:
72.000.000 + 22.000.000 = 94.000.000 đồng.
Như vậy, theo các giả định của ví dụ, cá nhân có doanh thu cho thuê nhà 1,44 tỷ đồng/năm sẽ phải nộp tổng cộng 94 triệu đồng tiền thuế GTGT và thuế TNCN.
Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tế, cá nhân cần đối chiếu quy định có hiệu lực tại kỳ tính thuế, cách xác định doanh thu tính thuế và các điều kiện cụ thể của hoạt động cho thuê để bảo đảm số tiền kê khai, nộp thuế phù hợp với pháp luật hiện hành.
Kết luận
Kê khai thuế đối với cá nhân có nhiều tài sản cho thuê không chỉ đơn thuần là việc tổng hợp tiền thuê nhận được, mà còn đòi hỏi người nộp thuế phải nắm rõ cách xác định doanh thu, phương thức kê khai, hồ sơ cần chuẩn bị và thời hạn thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành. Đặc biệt, khi cho thuê nhiều nhà ở, căn hộ, mặt bằng hoặc bất động sản tại các địa điểm khác nhau, việc theo dõi riêng doanh thu của từng tài sản và đối chiếu đầy đủ các hợp đồng cho thuê sẽ giúp quá trình kê khai được minh bạch, chính xác và thuận tiện hơn.
Để tránh sai sót khi kê khai thuế cho thuê tài sản, cá nhân nên chủ động cập nhật các quy định pháp luật mới nhất, lưu giữ đầy đủ hợp đồng, chứng từ thanh toán và tài liệu liên quan đến doanh thu phát sinh. Đồng thời, cần xác định đúng nghĩa vụ thuế của mình, thực hiện kê khai và nộp thuế đúng thời hạn, tránh tình trạng bỏ sót doanh thu hoặc áp dụng không chính xác quy định thuế. Trong trường hợp có nhiều tài sản cho thuê, doanh thu phát sinh từ nhiều nguồn hoặc chưa rõ cách thực hiện thủ tục, cá nhân nên tham khảo ý kiến của đơn vị tư vấn thuế có chuyên môn để được hướng dẫn phù hợp với tình hình thực tế. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu sẽ giúp người cho thuê hạn chế rủi ro, tiết kiệm thời gian và an tâm hơn trong quá trình quản lý nguồn thu nhập từ tài sản của mình.
Dịch vụ quyết toán thuế theo năm của Công ty Tư Vấn Thuế HD là giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện đầy đủ, chính xác các công việc liên quan đến quyết toán thuế định kỳ, đặc biệt là thuế thu nhập doanh nghiệp và các nghĩa vụ thuế có liên quan. Công tác quyết toán đòi hỏi doanh nghiệp phải rà soát nhiều hồ sơ, sổ sách, hóa đơn, chứng từ và số liệu kế toán, vì vậy việc có đơn vị chuyên môn đồng hành sẽ giúp hạn chế sai sót và giảm áp lực cho bộ phận kế toán.
Tư Vấn Thuế HD hỗ trợ doanh nghiệp rà soát số liệu, kiểm tra hồ sơ và chứng từ liên quan, xác định các khoản doanh thu, chi phí, thu nhập chịu thuế và nghĩa vụ thuế; đồng thời hỗ trợ lập, kiểm tra và hoàn thiện hồ sơ quyết toán theo quy định. Trong quá trình thực hiện, những vấn đề có nguy cơ dẫn đến sai lệch số thuế phải nộp hoặc phát sinh rủi ro về thuế cũng được xem xét để doanh nghiệp có phương án xử lý phù hợp.
Sử dụng dịch vụ quyết toán thuế theo năm giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc kiểm soát nghĩa vụ thuế, tiết kiệm thời gian và hạn chế những rủi ro do kê khai, tổng hợp hoặc xử lý hồ sơ chưa chính xác. Nếu doanh nghiệp đang chuẩn bị quyết toán thuế hoặc cần rà soát lại số liệu trước khi thực hiện quyết toán, hãy liên hệ Công ty Tư Vấn Thuế HD để được tư vấn thuế và hỗ trợ chuyên nghiệp, kịp thời, phù hợp với tình hình thực tế của doanh nghiệp.
Thông tin:
- Website: tuvanthuehd.com
- Địa chỉ: Lô a2d11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, số 3 ngõ 84 đường Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
- SĐT: 036.825.6731 – 036.825.6731
- Email: [email protected]
