Hoạt động cho thuê nhà, đất là một hình thức đầu tư phổ biến, mang lại nguồn thu nhập ổn định cho cá nhân và hộ gia đình. Tuy nhiên, đi kèm với lợi ích kinh tế là nghĩa vụ thuế mà người cho thuê phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Trên thực tế, không ít trường hợp người dân vẫn chưa nắm rõ khi nào phát sinh nghĩa vụ kê khai và nộp thuế, dẫn đến rủi ro bị xử phạt hoặc truy thu thuế từ cơ quan chức năng.
Bước sang năm 2026, chính sách quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản tiếp tục có những điểm đáng chú ý, đặc biệt liên quan đến ngưỡng doanh thu, thời điểm kê khai và cách xác định nghĩa vụ thuế. Việc hiểu đúng và thực hiện đúng ngay từ đầu không chỉ giúp cá nhân tuân thủ pháp luật mà còn tối ưu hóa quá trình quản lý tài chính cho tài sản cho thuê.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu rõ khi nào cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà, đất phải khai và nộp thuế năm 2026, cùng những lưu ý quan trọng để tránh sai sót trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế.
Thời hạn khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản năm 2026
Theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản được phép lựa chọn phương thức khai thuế linh hoạt theo từng kỳ trong năm, tùy theo đặc điểm phát sinh doanh thu và phương thức kê khai.
1. Nguyên tắc chung về thời hạn khai thuế
Căn cứ điểm d khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân trực tiếp cho thuê bất động sản có thể lựa chọn một trong hai phương thức khai thuế sau:
- Khai thuế 02 lần trong năm tính thuế, hoặc
- Khai thuế 01 lần theo năm tính thuế.
Trường hợp khai 02 lần/năm:
- Lần 1: chậm nhất ngày 31/7/2026
- Lần 2: chậm nhất ngày 31/01/2027
Trường hợp khai 01 lần/năm:
- Thời hạn chậm nhất: ngày 31/01/2027
Tuy nhiên, theo quy định về ngày nghỉ tại Điều 86 Thông tư 80/2021/TT-BTC, nếu thời hạn nộp hồ sơ trùng vào ngày nghỉ thì được chuyển sang ngày làm việc tiếp theo. Vì vậy, do ngày 31/01/2027 rơi vào Chủ nhật, thời hạn thực tế được lùi sang 01/02/2027 (thứ Hai).
2. Trường hợp tổ chức nộp thuế thay
Pháp luật cũng cho phép cơ chế ủy quyền trong một số trường hợp:
- Nếu tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và có thỏa thuận trong hợp đồng, thì tổ chức đó sẽ:
- Thực hiện khai thuế thay;
- Nộp thuế thay cho cá nhân;
- Thời hạn khai thuế được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê.
- Trường hợp cá nhân cho thuê bất động sản cho cá nhân khác:
- Cá nhân cho thuê phải tự trực tiếp kê khai và nộp thuế theo quy định.
3. Thời hạn nộp thuế
- Thuế phải nộp chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế;
- Nếu có khai bổ sung hồ sơ, thời hạn nộp thuế được xác định theo kỳ tính thuế bị điều chỉnh sai sót.
4. Lưu ý về kê khai và nộp thuế điện tử
Hệ thống thuế điện tử hoạt động 24/7, bao gồm cả ngày nghỉ, ngày lễ và Tết, theo quy định tại Điều 8 Thông tư 19/2021/TT-BTC, giúp người nộp thuế có thể thực hiện nghĩa vụ bất cứ thời điểm nào trong năm.
Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP được quy định như thế nào?
Căn cứ khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP), nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động cho thuê bất động sản được xác định theo nguyên tắc tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng, cụ thể như sau:
Theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, đối với hoạt động cho thuê bất động sản (không bao gồm kinh doanh lưu trú), thuế TNCN được tính bằng phần doanh thu vượt ngưỡng quy định nhân với thuế suất 5%.
Công thức xác định thuế TNCN:
Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 1 tỷ đồng) × 5%
1. Nguyên tắc áp dụng mức giảm trừ doanh thu 1 tỷ đồng/năm
Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại nhiều địa điểm khác nhau, việc xác định phần doanh thu được giảm trừ được thực hiện theo nguyên tắc:
- Cá nhân được quyền lựa chọn một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức giảm trừ 1 tỷ đồng trước khi tính thuế;
- Tuy nhiên, tổng mức giảm trừ áp dụng trong năm không vượt quá 1 tỷ đồng đối với toàn bộ hoạt động cho thuê.
Trường hợp tại hợp đồng đã lựa chọn nhưng chưa sử dụng hết mức giảm trừ (ví dụ chưa đủ 500 triệu đồng), cá nhân được tiếp tục phân bổ phần còn lại sang các hợp đồng khác cho đến khi đủ mức 1 tỷ đồng/năm.
2. Trường hợp có bên thuê khai thuế thay, nộp thuế thay
Đối với trường hợp cá nhân cho thuê nhiều bất động sản và có thỏa thuận bên thuê thực hiện nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay:
- Việc áp dụng mức giảm trừ 1 tỷ đồng phải được xác định và ghi rõ trong hợp đồng thuê;
- Nội dung hợp đồng cần thể hiện đầy đủ:
- Việc bên thuê thực hiện khai, nộp thuế thay;
- Phần doanh thu được áp dụng giảm trừ khi tính thuế TNCN.
Trong trường hợp hợp đồng đó chưa sử dụng hết mức giảm trừ 1 tỷ đồng, cá nhân vẫn được tiếp tục phân bổ phần còn lại sang các hợp đồng thuê khác để đảm bảo tổng mức giảm trừ không vượt quá giới hạn quy định.
Kê khai thuế khi cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được thực hiện như thế nào?
Căn cứ điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, việc kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân được hướng dẫn theo nguyên tắc phân theo địa điểm phát sinh và có cơ chế tổng hợp trong một số trường hợp nhất định.
1. Nguyên tắc chung về nơi kê khai thuế
Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản có trách nhiệm:
- Kê khai thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN);
- Nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
2. Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê
Đối với cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê, dù nằm:
- Trong cùng một tỉnh, thành phố, hoặc
- Ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau,
thì được xử lý theo nguyên tắc sau:
- Có thể lập 01 hồ sơ khai thuế tổng hợp cho toàn bộ hoạt động cho thuê;
- Đồng thời, cá nhân được quyền lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp hồ sơ khai thuế.
Tuy nhiên, nguyên tắc này không áp dụng nếu tổ chức thuê thực hiện khai thuế và nộp thuế thay theo thỏa thuận hợp đồng.
3. Trường hợp đặc biệt: khai và nộp theo từng địa điểm
Trong một số trường hợp, cá nhân vẫn phải:
- Kê khai doanh thu phát sinh;
- Xác định số thuế GTGT và TNCN phải nộp;
- Và thực hiện nộp thuế theo từng địa điểm có bất động sản cho thuê.
Kết luận
Có thể thấy, nghĩa vụ khai và nộp thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, đất không chỉ phụ thuộc vào việc có phát sinh thu nhập hay không, mà còn gắn liền với các quy định cụ thể về doanh thu, thời điểm phát sinh và phương thức kê khai theo từng trường hợp. Việc nắm rõ các mốc thời gian và điều kiện áp dụng trong năm 2026 sẽ giúp người cho thuê chủ động hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế, đồng thời hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý không đáng có.
Trong bối cảnh chính sách thuế ngày càng được hoàn thiện và quản lý chặt chẽ hơn, việc tuân thủ đúng quy định không chỉ là trách nhiệm pháp lý mà còn là yếu tố quan trọng giúp hoạt động cho thuê diễn ra minh bạch, bền vững và hiệu quả lâu dài.
Tư vấn Thuế HD là đơn vị uy tín hoạt động chuyên sâu trong lĩnh vực tư vấn thuế, kế toán và hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp. Với mục tiêu mang đến giải pháp toàn diện cho khách hàng, công ty cung cấp đầy đủ các dịch vụ liên quan đến thuế như kê khai và báo cáo thuế, quyết toán thuế, hoàn thuế, tư vấn chính sách thuế, xử lý hồ sơ kế toán, thành lập doanh nghiệp và hỗ trợ giải trình với cơ quan thuế. Sở hữu đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm, tận tâm và luôn cập nhật nhanh chóng những thay đổi mới nhất của pháp luật, Tư vấn Thuế HD giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí vận hành, hạn chế rủi ro về thuế và đảm bảo tuân thủ đúng quy định hiện hành. Bằng sự chuyên nghiệp, minh bạch và đồng hành lâu dài cùng khách hàng, công ty đã trở thành đối tác tin cậy của nhiều cá nhân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp trên toàn quốc.
Thông tin:
- Website: tuvanthuehd.com
- Địa chỉ: Lô a2d11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, số 3 ngõ 84 đường Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
- SĐT: 036.825.6731 – 034. 943.2286
- Email: [email protected]
