Hoạt động chuyển nhượng bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực phát sinh giá trị giao dịch lớn và có ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp. Dù là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hay doanh nghiệp phát sinh giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong quá trình tái cơ cấu tài sản, đầu tư hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh, việc xác định đúng thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) luôn là yêu cầu quan trọng để bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật. Chỉ một sai sót trong việc xác định doanh thu, giá vốn, chi phí được trừ hoặc thời điểm ghi nhận thu nhập cũng có thể dẫn đến việc kê khai thiếu thuế, bị truy thu, tính tiền chậm nộp hoặc xử phạt vi phạm hành chính về thuế.
Nhằm thống nhất cách áp dụng pháp luật và tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho doanh nghiệp trong quá trình kê khai, nộp thuế, Chính phủ đã ban hành Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong đó, Nghị định dành nhiều quy định cụ thể về cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm nguyên tắc xác định doanh thu, các khoản chi phí được khấu trừ, giá vốn của bất động sản chuyển nhượng và phương pháp xác định thu nhập tính thuế đối với từng trường hợp phát sinh. Đây là những quy định có ý nghĩa quan trọng, giúp doanh nghiệp thực hiện việc kê khai thuế chính xác, đồng thời hạn chế các tranh chấp với cơ quan thuế trong quá trình thanh tra, kiểm tra.
Vậy Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định cách xác định thu nhập chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản như thế nào? Doanh nghiệp cần căn cứ vào những khoản doanh thu, chi phí nào để xác định đúng số thuế phải nộp và cần lưu ý những điểm gì khi thực hiện kê khai thuế? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định mới, đồng thời làm rõ phương pháp xác định thu nhập chịu thuế trong từng trường hợp cụ thể để doanh nghiệp có thể áp dụng đúng quy định và giảm thiểu rủi ro về thuế.
Thu nhập chịu thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP như thế nào?
Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định trên cơ sở lấy doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ (-) các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động này.
Cụ thể, Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định căn cứ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:
1. Căn cứ tính thuế
Thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa trên hai yếu tố:
- Thu nhập tính thuế.
- Thuế suất áp dụng.
2. Xác định thu nhập tính thuế
Thu nhập tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sau khi trừ các khoản lỗ được chuyển theo quy định (nếu có).
3. Xác định thu nhập chịu thuế
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:
Thu nhập chịu thuế = Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản − Chi phí được trừ
Trong đó, chi phí được trừ bao gồm:
- Giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.
- Các khoản chi phí hợp lệ phát sinh trực tiếp liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP.
4. Thuế suất áp dụng
Đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 20%.
5. Cách xác định số thuế TNDN phải nộp
Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong kỳ tính thuế được xác định theo công thức:
Thuế TNDN phải nộp = Thu nhập tính thuế × 20%
Như vậy, theo quy định tại Nghị định 320/2025/NĐ-CP, thu nhập chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng trừ đi các khoản chi phí được trừ, trong đó bao gồm giá vốn của bất động sản và các chi phí hợp lệ liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng theo quy định tại Điều 17 của Nghị định.
Công thức xác định thu nhập chịu thuế:
Thu nhập chịu thuế TNDN = Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản − Chi phí được trừ
Đây là căn cứ quan trọng để xác định thu nhập tính thuế và số thuế TNDN phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp.
Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế TNDN năm 2026 theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP
Theo Điều 15 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) bao gồm nhiều loại thu nhập phát sinh từ giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất. Cụ thể như sau:
1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất
Doanh nghiệp phải kê khai và nộp thuế TNDN đối với khoản thu nhập phát sinh từ:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Chuyển nhượng quyền thuê đất;
- Chuyển nhượng dự án có gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất theo quy định của pháp luật.
2. Thu nhập từ hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Khoản thu nhập phát sinh từ việc cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng thuộc đối tượng chịu thuế TNDN, không phân biệt trên đất đã có hay chưa có hạ tầng kỹ thuật hoặc công trình xây dựng.
Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hoặc cơ sở hạ tầng trên đất nhưng không có quyền cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất
Thu nhập từ việc chuyển nhượng:
- Nhà ở;
- Công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Các tài sản gắn liền với nhà hoặc công trình xây dựng mà không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng,
đều thuộc diện chịu thuế TNDN, không phụ thuộc vào việc giao dịch có kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất hay không.
4. Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất
Các khoản thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng những tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật cũng thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.
5. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, hạ tầng và công trình kiến trúc
Doanh nghiệp có thu nhập từ việc chuyển nhượng:
- Quyền sở hữu nhà ở;
- Cơ sở hạ tầng;
- Công trình kiến trúc trên đất,
thì phải thực hiện kê khai và nộp thuế TNDN theo quy định.
6. Thu nhập từ chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản của Quỹ đầu tư bất động sản
Thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản của Quỹ đầu tư bất động sản cũng là khoản thu nhập chịu thuế TNDN theo quy định.
Đối với trường hợp này, công ty quản lý Quỹ đầu tư chứng khoán là đơn vị có trách nhiệm thực hiện kê khai và nộp thuế đối với khoản thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản của quỹ.
Như vậy, theo Điều 15 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, các khoản thu nhập chịu thuế TNDN từ hoạt động bất động sản không chỉ bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà còn mở rộng đến quyền thuê đất, nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất, hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất và thu nhập của Quỹ đầu tư bất động sản. Doanh nghiệp cần xác định đúng bản chất của từng khoản thu nhập để thực hiện kê khai và nộp thuế đúng quy định.
Các khoản chi có đầy đủ hóa đơn, chứng từ nào được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP?
Theo điểm b khoản 1 Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, doanh nghiệp được tính các khoản chi vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, trong đó một trong những yêu cầu bắt buộc là khoản chi phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp.
Cụ thể, ngoài việc đáp ứng các điều kiện tại điểm a, b và c khoản 1 Điều 9, doanh nghiệp cần bảo đảm khoản chi có đầy đủ hồ sơ, chứng từ theo quy định của pháp luật về kế toán, hóa đơn và chứng từ.
Một số trường hợp đặc thù về hồ sơ, chứng từ
Đối với các khoản mua hàng hóa, dịch vụ từ cá nhân hoặc hộ kinh doanh thuộc các trường hợp sau:
- Mua nông sản, lâm sản, thủy sản do người trực tiếp sản xuất hoặc khai thác bán;
- Mua các sản phẩm thủ công được làm từ đay, cói, tre, nứa, lá, song, mây, rơm, vỏ dừa, sọ dừa hoặc nguyên liệu tận dụng từ sản phẩm nông nghiệp do người sản xuất trực tiếp bán;
- Mua phế liệu từ người trực tiếp thu gom;
- Mua đồ dùng, tài sản do hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp bán;
- Mua hàng hóa, dịch vụ của cá nhân hoặc hộ kinh doanh có doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế giá trị gia tăng (không thuộc các trường hợp nêu trên),
thì doanh nghiệp phải chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ sau:
- Chứng từ thanh toán theo đúng quy định của pháp luật về kế toán;
- Chứng từ hoặc tài liệu chứng minh việc chi trả cho người bán;
- Bảng kê thu mua hàng hóa, dịch vụ do người đại diện theo pháp luật hoặc người được doanh nghiệp ủy quyền ký và chịu trách nhiệm.
Đối với các giao dịch có giá trị từ 05 triệu đồng trở lên trong cùng một ngày đối với từng hộ, cá nhân, doanh nghiệp phải thực hiện thanh toán bằng phương thức không dùng tiền mặt theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để khoản chi được tính vào chi phí được trừ
Như vậy, các khoản chi có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp sẽ được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN nếu đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại điểm a, điểm b và điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần lưu ý rằng những khoản chi thuộc các trường hợp không được trừ quy định tại Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP sẽ không được tính vào chi phí hợp lý, mặc dù có thể đã đáp ứng yêu cầu về hóa đơn, chứng từ.
Do đó, để bảo đảm quyền lợi về thuế và hạn chế rủi ro khi quyết toán, doanh nghiệp cần kiểm tra đầy đủ cả điều kiện về mục đích khoản chi, hóa đơn chứng từ và phương thức thanh toán trước khi hạch toán vào chi phí được trừ.
Kết luận
Có thể thấy, Nghị định 320/2025/NĐ-CP đã quy định cụ thể hơn về cách xác định thu nhập chịu thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, qua đó tạo cơ sở pháp lý thống nhất để doanh nghiệp thực hiện việc kê khai và nộp thuế. Việc xác định chính xác doanh thu chuyển nhượng, giá vốn của bất động sản, các khoản chi phí hợp lý được trừ và các khoản thu nhập liên quan không chỉ giúp doanh nghiệp tính đúng số thuế phải nộp mà còn hạn chế đáng kể nguy cơ bị truy thu thuế, điều chỉnh nghĩa vụ thuế hoặc xử phạt khi cơ quan thuế tiến hành thanh tra, kiểm tra.
Trong bối cảnh các quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp ngày càng được hoàn thiện theo hướng minh bạch và chặt chẽ, doanh nghiệp cần chủ động cập nhật các quy định mới, đồng thời xây dựng hệ thống hồ sơ kế toán, chứng từ và tài liệu chứng minh đầy đủ đối với từng giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Bên cạnh đó, việc thường xuyên rà soát phương pháp hạch toán doanh thu, chi phí và tham khảo ý kiến của chuyên gia thuế đối với các giao dịch có giá trị lớn hoặc có tính chất phức tạp sẽ giúp doanh nghiệp hạn chế tối đa rủi ro pháp lý, tối ưu công tác quản trị thuế và bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thuế TNDN đúng quy định của pháp luật.
Tư vấn Thuế HD là đơn vị uy tín hoạt động chuyên sâu trong lĩnh vực tư vấn thuế, kế toán và hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp. Với mục tiêu mang đến giải pháp toàn diện cho khách hàng, công ty cung cấp đầy đủ các dịch vụ liên quan đến thuế như kê khai và báo cáo thuế, quyết toán thuế, hoàn thuế, tư vấn chính sách thuế, xử lý hồ sơ kế toán, thành lập doanh nghiệp và hỗ trợ giải trình với cơ quan thuế. Sở hữu đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm, tận tâm và luôn cập nhật nhanh chóng những thay đổi mới nhất của pháp luật, Tư vấn Thuế HD giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí vận hành, hạn chế rủi ro về thuế và đảm bảo tuân thủ đúng quy định hiện hành. Bằng sự chuyên nghiệp, minh bạch và đồng hành lâu dài cùng khách hàng, công ty đã trở thành đối tác tin cậy của nhiều cá nhân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp trên toàn quốc.
Thông tin:
- Website: tuvanthuehd.com
- Địa chỉ: Lô a2d11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, số 3 ngõ 84 đường Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
- SĐT: 036.825.6731 – 034. 943.2286
- Email: [email protected]
