Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, hoạt động cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng kinh doanh… đang trở thành nguồn thu nhập ổn định của nhiều cá nhân và hộ gia đình. Tuy nhiên, đi kèm với đó là nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật – một vấn đề không phải ai cũng nắm rõ. Đặc biệt, bước sang năm 2026, các quy định về thuế cho thuê bất động sản đã có những cập nhật đáng chú ý, đòi hỏi người cho thuê cần hiểu đúng, tính chuẩn để tránh sai sót không đáng có.
Bài viết dưới đây sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết, dễ hiểu và cập nhật mới nhất về cách tính thuế cho thuê bất động sản năm 2026. Từ việc xác định đối tượng chịu thuế, mức thuế phải nộp cho đến cách tính cụ thể theo từng trường hợp, tất cả sẽ được trình bày một cách hệ thống, giúp bạn chủ động hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và tối ưu hiệu quả từ hoạt động cho thuê.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ cho thuê nhà
Căn cứ theo Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản (không bao gồm dịch vụ lưu trú) sẽ chịu thuế TNCN với mức thuế suất 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng.
Công thức tính thuế TNCN:
Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 1 tỷ đồng) × 5%
Điều này có nghĩa là chỉ phần doanh thu vượt trên 1 tỷ đồng mới bị tính thuế, giúp giảm đáng kể nghĩa vụ thuế đối với các cá nhân có doanh thu thấp hơn mức này.
Cách tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với cho thuê nhà
Theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP), cá nhân hoặc hộ kinh doanh có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống sẽ không thuộc diện chịu thuế GTGT.
Trường hợp doanh thu vượt ngưỡng này, thuế GTGT được xác định như sau:
Công thức tính thuế GTGT:
Thuế GTGT = Doanh thu năm × 5%
Trong đó, mức thuế suất 5% được áp dụng theo quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC.
Ví dụ minh họa cách tính thuế
Giả sử một cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà là 120 triệu đồng/tháng:
- Doanh thu năm: 120 triệu × 12 = 1.440.000.000 đồng
- Thuế GTGT phải nộp: 1.440.000.000 × 5% = 72.000.000 đồng
- Thuế TNCN phải nộp: (1.440.000.000 – 1.000.000.000) × 5% = 22.000.000 đồng
👉 Tổng số thuế phải nộp trong năm: 94.000.000 đồng
Từ 01/01/2026: Cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh không?
Ngày 12/12/2025, Cục Thuế đã ban hành Thông báo số 1052/TB-CT về việc tổ chức Hội nghị đối thoại giữa Bộ Tài chính và người nộp thuế liên quan đến chính sách và thủ tục hành chính thuế, hải quan năm 2025. Tại hội nghị này, nhiều vướng mắc thực tiễn đã được giải đáp, trong đó có nội dung đáng chú ý liên quan đến việc cá nhân cho thuê nhà có cần đăng ký hộ kinh doanh từ năm 2026 hay không.
Quy định đối với cá nhân cho thuê mặt bằng
Theo hướng dẫn của Cục Thuế, việc cá nhân cho thuê nhà hoặc mặt bằng có phải đăng ký hộ kinh doanh hay không được xác định căn cứ vào Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP.
Cụ thể, pháp luật hiện hành quy định:
- Việc thành lập hộ kinh doanh là quyền của cá nhân, không phải nghĩa vụ bắt buộc, trừ trường hợp hoạt động trong ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
- Một số trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ, thu nhập thấp có thể không cần đăng ký hộ kinh doanh, tùy theo mức thu nhập do địa phương quy định.
Từ đó, có thể hiểu:
- Nếu cá nhân lựa chọn đăng ký hộ kinh doanh, việc đăng ký thuế sẽ được thực hiện đồng thời theo cơ chế “một cửa liên thông” cùng với đăng ký kinh doanh theo quy định tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP và Thông tư 68/2025/TT-BTC.
- Nếu cá nhân không đăng ký hộ kinh doanh, vẫn phải thực hiện đăng ký và kê khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế theo hướng dẫn tại Thông tư 86/2024/TT-BTC.
Đối với doanh nghiệp đi thuê mặt bằng
Về phía doanh nghiệp thuê nhà, việc chi phí thuê có được tính vào chi phí hợp lý khi xác định thuế thu nhập doanh nghiệp hay không sẽ được xem xét theo quy định tại Điều 9 và Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP.
Điều quan trọng cần lưu ý là việc chủ nhà có đăng ký hộ kinh doanh hay không không phải là yếu tố duy nhất quyết định chi phí được trừ. Doanh nghiệp cần đảm bảo đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ theo quy định pháp luật thuế hiện hành.
Từ các quy định và hướng dẫn nêu trên, có thể khẳng định:
👉 Cá nhân cho thuê nhà không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh từ ngày 01/01/2026.
Người cho thuê có thể linh hoạt lựa chọn một trong hai phương án:
- Đăng ký hộ kinh doanh và thực hiện nghĩa vụ thuế theo cơ chế liên thông.
- Không đăng ký hộ kinh doanh, nhưng vẫn phải đăng ký và kê khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế.
Việc hiểu đúng quy định sẽ giúp cả cá nhân cho thuê và doanh nghiệp đi thuê chủ động hơn trong việc tuân thủ pháp luật, đồng thời hạn chế rủi ro về thuế trong quá trình hoạt động.
Kết luận
Việc nắm vững cách tính thuế cho thuê bất động sản không chỉ giúp bạn tuân thủ đúng quy định pháp luật mà còn góp phần quản lý dòng tiền hiệu quả và minh bạch hơn trong hoạt động kinh doanh. Năm 2026 với những cập nhật mới về chính sách thuế càng đòi hỏi người cho thuê cần chủ động tìm hiểu và áp dụng chính xác, tránh những rủi ro về pháp lý cũng như các khoản phạt không đáng có.
Hy vọng rằng, với những hướng dẫn chi tiết trong bài viết, bạn đã có cái nhìn rõ ràng và đầy đủ hơn về cách tính thuế cho thuê bất động sản. Nếu được áp dụng đúng, đây không chỉ là nghĩa vụ mà còn là nền tảng giúp bạn xây dựng hoạt động cho thuê bền vững, chuyên nghiệp và hiệu quả trong dài hạn.
Từ ngày 29/4/2026, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định 141/2026/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung một số nội dung quan trọng của Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Điểm đáng chú ý nhất là việc nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế lên 1 tỷ đồng/năm đối với hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh.
Theo quy định mới, kể từ ngày 01/01/2026, cá nhân hoặc hộ kinh doanh có hoạt động cho thuê bất động sản với doanh thu vượt trên 1 tỷ đồng/năm sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế, bao gồm thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT).
Tư vấn Thuế HD là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn thuế toàn diện, mang đến giải pháp trọn gói cho doanh nghiệp và cá nhân trong mọi vấn đề liên quan đến thuế. Với đội ngũ chuyên gia có chuyên môn sâu, giàu kinh nghiệm thực tiễn và luôn cập nhật kịp thời các quy định pháp luật mới nhất, công ty triển khai đầy đủ các dịch vụ từ tư vấn chính sách thuế, kê khai – báo cáo thuế định kỳ, quyết toán thuế, hoàn thuế đến rà soát hồ sơ, phân tích – kiểm soát rủi ro và hỗ trợ làm việc với cơ quan thuế khi phát sinh thanh tra, kiểm tra. Bằng phong cách làm việc chuyên nghiệp, minh bạch và lấy hiệu quả khách hàng làm trọng tâm, Tư vấn Thuế HD không chỉ giúp khách hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật mà còn tối ưu nghĩa vụ thuế hợp pháp, tiết kiệm chi phí, hạn chế rủi ro pháp lý và nâng cao hiệu quả quản trị tài chính, qua đó tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững lâu dài.
Thông tin:
- Website: tuvanthuehd.com
- Địa chỉ: Lô a2d11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, số 3 ngõ 84 đường Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
- SĐT: 036.825.6731 – 034. 943.2286
- Email: [email protected]
