Hoạt động chuyển nhượng bất động sản luôn là một trong những giao dịch phát sinh nghĩa vụ thuế được nhiều cá nhân quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động và các chính sách quản lý thuế ngày càng được hoàn thiện. Khi thực hiện chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc các loại bất động sản khác, cá nhân không chỉ cần quan tâm đến giá trị giao dịch, thủ tục sang tên mà còn phải xác định chính xác nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phát sinh để bảo đảm thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Từ ngày 01/7/2026, các quy định mới về thuế TNCN chính thức được áp dụng, trong đó có những nội dung quan trọng liên quan đến thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định mới, việc xác định số thuế phải nộp được thực hiện dựa trên giá chuyển nhượng và thuế suất theo quy định, đồng thời pháp luật cũng quy định cụ thể hơn về thời điểm xác định thu nhập tính thuế, cách xác định giá chuyển nhượng trong từng trường hợp và các trường hợp được miễn thuế. Những thay đổi này có ý nghĩa quan trọng đối với cá nhân thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản, giúp việc kê khai, tính thuế được thống nhất và minh bạch hơn.

Trên thực tế, nhiều cá nhân vẫn còn gặp khó khăn trong việc xác định số thuế TNCN phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là các trường hợp giá ghi trên hợp đồng khác với giá tính theo quy định, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không ghi rõ giá đất, hoặc giao dịch thuộc trường hợp có thể được miễn thuế. Việc không nắm rõ quy định có thể dẫn đến kê khai chưa chính xác, chậm thực hiện nghĩa vụ thuế hoặc bỏ sót quyền lợi được hưởng theo pháp luật.

Vậy cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/7/2026 được thực hiện như thế nào? Công thức tính thuế ra sao? Giá chuyển nhượng được xác định dựa trên căn cứ nào và những trường hợp nào được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định mới nhất, giúp cá nhân và các bên liên quan hiểu rõ phương pháp tính thuế, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện đúng nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành.

Cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản từ 01/7/2026: Quy định mới cần biết

Hướng dẫn cách tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/7/2026 theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP

Theo quy định tại Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, từ ngày 01/7/2026, việc xác định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với khoản thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ được thực hiện theo các nguyên tắc cụ thể. Cách tính thuế, giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế cũng như các trường hợp đặc thù đều được hướng dẫn chi tiết nhằm đảm bảo việc kê khai, nộp thuế được thực hiện đúng quy định.

1. Cách tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Đối với cá nhân cư trú có phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản × Thuế suất 2%

Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản được xác định là mức giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch phát sinh.

2. Xác định giá chuyển nhượng trong trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn quy định

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không thể hiện giá chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá được xác định theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định pháp luật đất đai tại thời điểm tính thuế thì giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế sẽ được xác định theo:

Giá đất trong bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành;
Hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc áp dụng mức giá này nhằm hạn chế tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ thuế.

3. Cách xác định giá chuyển nhượng đối với bất động sản gồm đất và tài sản gắn liền với đất

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng hoặc các công trình kiến trúc khác, nếu hợp đồng không ghi rõ giá trị đất, giá trị tài sản trên đất hoặc giá ghi thấp hơn mức giá theo quy định thì giá tính thuế được xác định riêng cho từng phần.

Đối với phần giá trị quyền sử dụng đất

Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP trong trường hợp:

Hợp đồng không ghi giá đất;
Giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có).

Đối với phần giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất

Giá trị nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất được xác định dựa trên giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Trường hợp địa phương chưa ban hành giá tính lệ phí trước bạ nhà thì giá trị tài sản được xác định căn cứ vào:

Quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà;
Tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản;
Giá trị còn lại thực tế của công trình tại thời điểm chuyển nhượng.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá tính thuế được xác định theo công thức:

Tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng × Giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng

Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có đơn giá cụ thể thì áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố và đang có hiệu lực tại thời điểm người nộp thuế gửi hồ sơ khai thuế.

4. Xác định giá cho thuê lại trong trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn quy định

Đối với hoạt động cho thuê lại bất động sản, nếu đơn giá cho thuê lại ghi trên hợp đồng thấp hơn đơn giá thuê đất được tính theo:

Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành × Hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có)

thì đơn giá cho thuê lại để xác định nghĩa vụ thuế sẽ được xác định theo mức giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tương ứng theo quy định pháp luật.

5. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được quy định khác nhau tùy từng trường hợp:

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật.
Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản.
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Trường hợp cá nhân góp vốn bằng bất động sản: Cá nhân chưa phải kê khai, nộp thuế TNCN tại thời điểm góp vốn. Khi phát sinh hoạt động chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp, tổ chức nhận vốn góp sẽ thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay đối với phần thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân.

Đồng thời, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với khoản thu nhập từ chuyển nhượng vốn hoặc thu nhập từ đầu tư vốn (nếu có) theo quy định.

Thu nhập tính thuế trong trường hợp góp vốn bằng bất động sản được xác định theo giá trị phần vốn góp ghi nhận trong hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn.

Nếu cá nhân chuyển nhượng hoặc rút một phần vốn góp thì phải thực hiện nghĩa vụ thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cho đến khi giá trị chuyển nhượng tương ứng bằng giá trị phần vốn góp bằng bất động sản ban đầu.

Trường hợp tổ chức nhận vốn góp đã giải thể, phá sản nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay thì cá nhân góp vốn có trách nhiệm tự kê khai và nộp thuế theo quy định.

6. Một số trường hợp đặc biệt khi tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Chuyển nhượng bất động sản thuộc sở hữu chung

Trường hợp bất động sản có nhiều người đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế của từng cá nhân được xác định tương ứng với tỷ lệ sở hữu của từng người.

Tỷ lệ sở hữu được căn cứ vào các tài liệu hợp pháp như:

Văn bản thỏa thuận góp vốn ban đầu;
Di chúc;
Quyết định phân chia của Tòa án;
Các giấy tờ hợp pháp khác.

Nếu không có tài liệu chứng minh tỷ lệ sở hữu thì nghĩa vụ thuế được chia đều cho các cá nhân đồng sở hữu.

Các cá nhân đồng sở hữu có thể ủy quyền cho một người đại diện thực hiện việc khai và nộp thuế.

Trường hợp ủy quyền chuyển nhượng bất động sản

Nếu người được ủy quyền có đầy đủ quyền năng như chủ sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật dân sự thì người nộp thuế là cá nhân thực hiện việc ủy quyền.

Ngược lại, nếu người được ủy quyền chỉ nhận thù lao thực hiện giao dịch và không có đầy đủ quyền sở hữu đối với bất động sản thì nghĩa vụ thuế được thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.

Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm tại tổ chức tín dụng

Khi cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài nhưng không có khả năng thanh toán khoản vay khi đến hạn, tổ chức tín dụng thực hiện xử lý tài sản bảo đảm đồng thời phải khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thực hiện quyết toán nghĩa vụ nợ.

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản để thanh toán nghĩa vụ nợ

Nếu cá nhân dùng bất động sản để thế chấp vay vốn hoặc thanh toán nghĩa vụ với tổ chức, cá nhân khác và sau đó chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần bất động sản để trả nợ thì:

Cá nhân sở hữu bất động sản phải thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN; hoặc
Tổ chức, cá nhân thực hiện thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế thay, nộp thuế thay trước khi thanh toán các khoản nợ.

Trường hợp chuyển nhượng theo quyết định thi hành án

Đối với bất động sản được chuyển nhượng theo quyết định thi hành án của Tòa án, cá nhân chuyển nhượng phải thực hiện khai và nộp thuế.

Trường hợp tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán tài sản thì tổ chức này có trách nhiệm khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân.

Riêng trường hợp bất động sản bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tịch thu, bán đấu giá và nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật thì không phát sinh nghĩa vụ khai, nộp thuế TNCN.

Trường hợp chuyển đổi nhà, đất giữa các cá nhân

Việc chuyển đổi nhà, đất giữa các cá nhân (ngoài trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc diện miễn thuế theo Điều 23 Nghị định 253/2026/NĐ-CP) vẫn thuộc trường hợp phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế TNCN từ ngày 01/7/2026 theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP

Theo quy định tại Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, từ ngày 01/7/2026, các khoản thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được xác định cụ thể theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.

Theo đó, thu nhập chịu thuế không chỉ bao gồm khoản tiền thu được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà còn bao gồm cả các giao dịch ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền năng tương tự quyền sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật dân sự.

Cụ thể, các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế TNCN bao gồm:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Khoản thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo tài sản trên đất thuộc trường hợp phải chịu thuế TNCN.

Trong đó, tài sản gắn liền với đất được xác định bao gồm:

Nhà ở, bao gồm cả nhà ở đã hoàn thành và nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
Kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả các công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản;
Các loại tài sản thuộc lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp gắn liền với đất.

Như vậy, trường hợp cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng các tài sản hợp pháp trên đất thì phần thu nhập nhận được từ giao dịch này thuộc diện tính thuế TNCN theo quy định.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở

Thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng nhà ở cũng thuộc đối tượng chịu thuế TNCN.

Quy định này áp dụng đối với cả:

Nhà ở đã được hình thành;
Nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

3. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước

Các khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất, bao gồm cả đất có mặt nước, hoặc chuyển nhượng quyền thuê mặt nước cũng thuộc trường hợp phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định.

4. Các khoản thu nhập khác phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản

Ngoài các trường hợp nêu trên, mọi khoản thu nhập khác nhận được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản dưới bất kỳ hình thức nào cũng được xác định là thu nhập chịu thuế.

Trong đó bao gồm cả trường hợp:

Cá nhân góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp;
Cá nhân góp vốn bằng bất động sản nhằm tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp theo quy định pháp luật.

Việc xác định đầy đủ các trường hợp chịu thuế giúp đảm bảo các khoản thu nhập phát sinh từ giao dịch bất động sản được quản lý thống nhất, hạn chế tình trạng bỏ sót nghĩa vụ thuế.

Quy định về quản lý thuế thu nhập cá nhân từ ngày 01/7/2026

Theo Điều 6 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, việc quản lý thuế TNCN từ ngày 01/7/2026 sẽ được thực hiện trên cơ sở các quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Quản lý thuế 2025.

Theo đó, Chính phủ sẽ quy định chi tiết về các nội dung liên quan đến quá trình kê khai, nộp và quyết toán thuế, bao gồm:

Kỳ tính thuế theo năm đối với thu nhập từ hoạt động kinh doanh, thu nhập từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú;
Kỳ tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập đối với các khoản thu nhập khác của cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú;
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với từng loại thu nhập cụ thể;
Quy định về quyết toán thuế, bao gồm trách nhiệm của người nộp thuế trong việc kê khai, xác định số thuế phải nộp;
Quy định về hoàn thuế trong trường hợp cá nhân đã nộp số thuế lớn hơn số thuế phải nộp hoặc thuộc trường hợp chưa đến mức phải nộp thuế;
Trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế thay và nộp thuế thay của tổ chức, cá nhân có liên quan theo quy định của pháp luật quản lý thuế.

Như vậy, từ ngày 01/7/2026, chính sách thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ được áp dụng theo hướng quy định rõ hơn về phạm vi thu nhập chịu thuế, cách xác định nghĩa vụ thuế và trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch. Việc nắm rõ các quy định mới sẽ giúp cá nhân, tổ chức chủ động thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, hạn chế rủi ro trong quá trình chuyển nhượng bất động sản.

Kết luận

Có thể thấy, quy định về cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/7/2026 đã được hoàn thiện theo hướng cụ thể, rõ ràng hơn, giúp người nộp thuế dễ dàng xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh khi thực hiện giao dịch. Theo đó, cá nhân cần căn cứ vào giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng và mức thuế suất theo quy định để xác định số thuế TNCN phải nộp. Đồng thời, việc xác định đúng thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế và giá tính thuế là yếu tố quan trọng nhằm bảo đảm việc kê khai, nộp thuế được thực hiện chính xác, hạn chế các rủi ro pháp lý trong quá trình chuyển nhượng.

Bên cạnh việc nắm rõ công thức tính thuế, cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản cũng cần lưu ý đến các trường hợp được miễn thuế theo quy định mới, chẳng hạn như chuyển nhượng giữa một số quan hệ thân nhân hoặc trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định. Việc xác định đúng mình có thuộc trường hợp được miễn thuế hay không sẽ giúp người nộp thuế bảo đảm quyền lợi hợp pháp, đồng thời tránh tình trạng thực hiện nghĩa vụ thuế không đúng hoặc thiếu hồ sơ chứng minh.

Trong bối cảnh chính sách thuế liên tục được cập nhật, việc chủ động tìm hiểu các quy định mới về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là điều cần thiết đối với mọi cá nhân có phát sinh giao dịch. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, kê khai đúng thông tin về giá chuyển nhượng, xác định chính xác số thuế phải nộp và thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng thời hạn không chỉ giúp quá trình chuyển nhượng diễn ra thuận lợi mà còn góp phần hạn chế các tranh chấp, xử lý vi phạm hoặc các rủi ro phát sinh sau này.

Tư vấn Thuế HD là đơn vị uy tín hoạt động chuyên sâu trong lĩnh vực tư vấn thuế, kế toán và hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp. Với mục tiêu mang đến giải pháp toàn diện cho khách hàng, công ty cung cấp đầy đủ các dịch vụ liên quan đến thuế như kê khai và báo cáo thuế, quyết toán thuế, hoàn thuế, tư vấn chính sách thuế, xử lý hồ sơ kế toán, thành lập doanh nghiệp và hỗ trợ giải trình với cơ quan thuế. Sở hữu đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm, tận tâm và luôn cập nhật nhanh chóng những thay đổi mới nhất của pháp luật, Tư vấn Thuế HD giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí vận hành, hạn chế rủi ro về thuế và đảm bảo tuân thủ đúng quy định hiện hành. Bằng sự chuyên nghiệp, minh bạch và đồng hành lâu dài cùng khách hàng, công ty đã trở thành đối tác tin cậy của nhiều cá nhân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Thông tin:

Website: tuvanthuehd.com
Địa chỉ: Lô a2d11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, số 3 ngõ 84 đường Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
SĐT: 036.825.6731 – 034. 943.2286
Email: [email protected]

Cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản từ 01/7/2026: Quy định mới cần biết