Hoạt động chuyển nhượng bất động sản là một trong những giao dịch có giá trị lớn và thường phát sinh nhiều nghĩa vụ tài chính đối với doanh nghiệp, đặc biệt là nghĩa vụ về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dự án đầu tư, nhà ở, công trình xây dựng hoặc các tài sản gắn liền với đất, doanh nghiệp không chỉ cần xác định chính xác doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng mà còn phải tính đúng các khoản chi phí được trừ để xác định thu nhập chịu thuế. Đây là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến số thuế TNDN phải nộp, đồng thời cũng là nội dung thường xuyên được cơ quan thuế kiểm tra, đối chiếu trong quá trình thanh tra và quyết toán thuế.
Từ năm 2026, việc xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục được thực hiện theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 và Nghị định 320/2025/NĐ-CP, trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định doanh thu, giá vốn và các khoản chi phí được trừ có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng. Tuy nhiên, không phải mọi khoản chi phát sinh đều được tính vào chi phí hợp lý. Chỉ những khoản chi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về tính thực tế, tính liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp và đáp ứng các yêu cầu về thanh toán theo quy định của pháp luật mới được cơ quan thuế chấp nhận khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN.
Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp bị loại một phần hoặc toàn bộ chi phí khi quyết toán thuế do thiếu hồ sơ chứng minh, hạch toán không đúng quy định hoặc không đáp ứng điều kiện về chứng từ thanh toán. Điều này không chỉ làm tăng số thuế TNDN phải nộp mà còn có thể dẫn đến truy thu thuế, tính tiền chậm nộp và xử phạt vi phạm hành chính về thuế. Vì vậy, việc hiểu rõ các điều kiện để chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp chủ động xây dựng hồ sơ, kiểm soát chứng từ và hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế.
Vậy chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ khi tính thuế TNDN năm 2026 phải đáp ứng những điều kiện gì? Những khoản chi nào được tính vào chi phí hợp lý và doanh nghiệp cần lưu ý gì trong việc chuẩn bị hồ sơ, hóa đơn, chứng từ để được cơ quan thuế chấp nhận? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định mới nhất, đồng thời làm rõ những điểm quan trọng mà doanh nghiệp cần nắm vững để kê khai thuế chính xác và bảo đảm tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Điều kiện xác định chi phí được trừ khi tính thuế TNDN năm 2026 đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, để được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong năm 2026, các khoản chi phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Cụ thể, chi phí được trừ phải phù hợp với doanh thu phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế, đồng thời đáp ứng điều kiện đối với khoản chi được trừ theo Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP và không thuộc nhóm chi phí bị loại trừ theo Điều 10 Nghị định này.
Các khoản chi phí chuyển nhượng bất động sản được tính vào chi phí được trừ gồm:
1. Giá vốn của đất chuyển quyền
Giá vốn đất được xác định căn cứ vào nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất, quyền thuê đất của doanh nghiệp, cụ thể:
- Đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất có thu tiền thuê đất: Giá vốn được xác định bằng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế đã nộp vào ngân sách nhà nước.
- Đối với đất nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân khác: Giá vốn được xác định dựa trên hợp đồng chuyển nhượng và chứng từ thanh toán hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.
- Trường hợp không có hợp đồng hoặc không có chứng từ thanh toán hợp pháp, giá vốn được xác định theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trước ngày 01/01/2026 hoặc do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định từ ngày 01/01/2026, tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản.
- Đối với đất có nguồn gốc do thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994: Giá vốn được xác định theo giá các loại đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành năm 1994 theo khung giá đất tại Nghị định 87-CP năm 1994.
- Đối với đất hình thành từ việc góp vốn: Giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất được ghi nhận trong biên bản định giá tài sản góp vốn.
- Đối với trường hợp doanh nghiệp đổi công trình để lấy đất của Nhà nước: Giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã thực hiện để đổi lấy đất, trừ trường hợp có quy định khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với đất được xác định thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất: Giá vốn là giá trúng đấu giá.
- Đối với đất được thừa kế, cho, biếu, tặng nhưng không xác định được giá vốn: Giá vốn được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định trước ngày 01/01/2026 hoặc do HĐND cấp tỉnh quyết định từ ngày 01/01/2026 tại thời điểm phát sinh việc thừa kế, cho, biếu, tặng.
- Đối với đất thế chấp để bảo đảm khoản vay hoặc đất bị kê biên để thi hành án: Giá vốn được xác định theo từng trường hợp cụ thể căn cứ vào nguồn gốc hình thành đất và các quy định tương ứng.
Ngoài ra, trường hợp doanh nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai thì giá vốn còn bao gồm cả khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Doanh nghiệp được tính vào chi phí được trừ đối với khoản tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp tự ứng trước theo phương án bồi thường, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Các khoản chi này phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Các khoản phí, lệ phí liên quan đến quyền sử dụng đất
Bao gồm các khoản phí, lệ phí phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục cấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
4. Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng
Các khoản chi thực tế phục vụ việc cải tạo hiện trạng đất, san nền, san lấp mặt bằng để triển khai dự án bất động sản được tính vào chi phí được trừ nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.
5. Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
Bao gồm các khoản chi đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật như:
- Đường giao thông;
- Hệ thống điện;
- Hệ thống cấp nước, thoát nước;
- Hệ thống bưu chính, viễn thông.
6. Giá trị công trình, kết cấu hạ tầng trên đất
Doanh nghiệp được tính vào chi phí được trừ giá trị các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã hình thành trên đất có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.
7. Các khoản chi phí khác liên quan trực tiếp đến bất động sản chuyển nhượng
Những khoản chi phí thực tế phát sinh có liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp cũng được xem xét đưa vào chi phí được trừ.
8. Nguyên tắc hạch toán chi phí đối với doanh nghiệp có nhiều hoạt động kinh doanh
Trường hợp doanh nghiệp đồng thời có hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh khác được hưởng ưu đãi thuế thì phải thực hiện hạch toán riêng chi phí của từng hoạt động.
Nếu không thể xác định riêng chi phí cho từng hoạt động, phần chi phí chung sẽ được phân bổ theo tỷ lệ giữa:
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản / Tổng doanh thu của doanh nghiệp
9. Các khoản không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản
Doanh nghiệp không được đưa vào chi phí chuyển nhượng bất động sản đối với các khoản chi đã được:
- Nhà nước thanh toán;
- Hoặc được thanh toán bằng nguồn vốn khác.
Như vậy, để được khấu trừ khi tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2026, doanh nghiệp cần đảm bảo khoản chi phát sinh thực tế, có đầy đủ hồ sơ chứng minh, liên quan trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng và tuân thủ đúng điều kiện về chi phí được trừ theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP.
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2026 là bao nhiêu?
Theo khoản 4 Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định cụ thể như sau:
Thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.
Số thuế TNDN doanh nghiệp phải nộp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:
Thuế TNDN phải nộp = Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản × Thuế suất 20%
Như vậy, khi phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp thực hiện tính và kê khai thuế TNDN theo mức thuế suất cố định 20% trên phần thu nhập tính thuế theo quy định.
Phương pháp xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp được quy định như thế nào?
Căn cứ Điều 11 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, phương pháp tính thuế TNDN được thực hiện theo nguyên tắc chung và một số trường hợp đặc thù như sau:
1. Phương pháp tính thuế theo thu nhập tính thuế
Đối với trường hợp thông thường, số thuế TNDN phải nộp trong kỳ tính thuế được xác định theo công thức:
Số thuế TNDN phải nộp = Thu nhập tính thuế × Thuế suất thuế TNDN
Trong đó, thu nhập tính thuế và mức thuế suất được xác định theo các quy định tương ứng của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
2. Trường hợp tính thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu
Ngoài phương pháp tính thuế dựa trên thu nhập tính thuế, Chính phủ quy định việc tính thuế TNDN theo tỷ lệ phần trăm (%) trên doanh thu đối với một số nhóm đối tượng đặc biệt, bao gồm:
- Doanh nghiệp nước ngoài có thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam theo quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025. Các nội dung liên quan đến nghĩa vụ kê khai, nộp thuế, thời điểm xác định doanh thu và doanh thu làm căn cứ tính thuế thực hiện theo hướng dẫn của Chính phủ.
- Doanh nghiệp có tổng doanh thu năm không quá 03 tỷ đồng thuộc trường hợp áp dụng thuế suất 15% theo khoản 2 Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 nhưng không xác định được đầy đủ chi phí, thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh.
- Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp và các tổ chức khác thuộc các điểm c, d và đ khoản 1 Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 có phát sinh thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ nhưng chỉ xác định được doanh thu mà không xác định được chi phí hoặc thu nhập của hoạt động kinh doanh.
Như vậy, pháp luật thuế TNDN năm 2026 áp dụng hai phương pháp tính thuế chính: tính theo thu nhập tính thuế nhân với thuế suất đối với doanh nghiệp xác định được đầy đủ thu nhập, chi phí; hoặc tính theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu đối với các trường hợp đặc thù do Chính phủ quy định.
Kết luận
Có thể thấy, việc xác định chi phí được trừ trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập chịu thuế mà còn quyết định số thuế thu nhập doanh nghiệp mà doanh nghiệp phải thực hiện. Theo quy định của Nghị định 320/2025/NĐ-CP, các khoản chi chỉ được chấp nhận khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về tính hợp pháp, hợp lý, liên quan trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng và có đầy đủ hồ sơ, hóa đơn, chứng từ theo quy định. Đồng thời, doanh nghiệp cũng phải thực hiện đúng các quy định về hạch toán kế toán, thanh toán không dùng tiền mặt đối với các khoản chi thuộc diện bắt buộc và lưu trữ đầy đủ tài liệu để chứng minh tính chính xác của từng khoản chi phí khi cơ quan thuế kiểm tra.
Trong bối cảnh hoạt động thanh tra, kiểm tra thuế ngày càng được tăng cường và việc quản lý thuế được thực hiện trên cơ sở dữ liệu điện tử, doanh nghiệp cần chủ động rà soát toàn bộ hồ sơ của từng giao dịch chuyển nhượng bất động sản ngay từ giai đoạn chuẩn bị ký kết hợp đồng cho đến khi hoàn tất việc kê khai và quyết toán thuế. Việc xác định đúng chi phí được trừ không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu nghĩa vụ thuế một cách hợp pháp mà còn hạn chế tối đa nguy cơ bị truy thu, loại chi phí hoặc xử phạt do áp dụng sai quy định. Thường xuyên cập nhật các quy định mới của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, Nghị định 320/2025/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan sẽ là giải pháp quan trọng giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả quản trị thuế, bảo đảm tuân thủ pháp luật và phát triển hoạt động kinh doanh một cách bền vững.
Tư vấn Thuế HD là đơn vị uy tín hoạt động chuyên sâu trong lĩnh vực tư vấn thuế, kế toán và hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp. Với mục tiêu mang đến giải pháp toàn diện cho khách hàng, công ty cung cấp đầy đủ các dịch vụ liên quan đến thuế như kê khai và báo cáo thuế, quyết toán thuế, hoàn thuế, tư vấn chính sách thuế, xử lý hồ sơ kế toán, thành lập doanh nghiệp và hỗ trợ giải trình với cơ quan thuế. Sở hữu đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm, tận tâm và luôn cập nhật nhanh chóng những thay đổi mới nhất của pháp luật, Tư vấn Thuế HD giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí vận hành, hạn chế rủi ro về thuế và đảm bảo tuân thủ đúng quy định hiện hành. Bằng sự chuyên nghiệp, minh bạch và đồng hành lâu dài cùng khách hàng, công ty đã trở thành đối tác tin cậy của nhiều cá nhân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp trên toàn quốc.
Thông tin:
- Website: tuvanthuehd.com
- Địa chỉ: Lô a2d11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, số 3 ngõ 84 đường Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
- SĐT: 036.825.6731 – 034. 943.2286
- Email: [email protected]
