Cho thuê nhà, đất là hình thức khai thác tài sản phổ biến, giúp nhiều cá nhân tạo ra nguồn thu nhập ổn định từ nhà ở, căn hộ, mặt bằng kinh doanh, nhà xưởng hoặc quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên cạnh việc quản lý hợp đồng, theo dõi tiền thuê và bảo đảm quyền lợi giữa các bên, chủ tài sản còn cần quan tâm đến nghĩa vụ kê khai, nộp thuế theo quy định pháp luật. Đặc biệt, trong năm 2026, việc cập nhật chính sách thuế mới, xác định đúng doanh thu cho thuê và thực hiện thủ tục kê khai phù hợp là những vấn đề quan trọng mà cá nhân có nhà, đất cho thuê không nên bỏ qua.

Vậy kê khai thuế cho thuê nhà, đất năm 2026 như thế nào để đúng quy định và hạn chế tối đa sai sót? Cá nhân cho thuê tài sản cần xác định nghĩa vụ thuế ra sao, chuẩn bị những giấy tờ gì, sử dụng mẫu tờ khai nào và thực hiện thủ tục tại đâu? Trường hợp cho thuê nhiều bất động sản hoặc có nhiều hợp đồng thuê cùng lúc cần lưu ý những vấn đề gì? Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ hướng dẫn chi tiết từng nội dung quan trọng, giúp cá nhân nắm rõ quy trình kê khai thuế cho thuê nhà, đất năm 2026, chủ động thực hiện nghĩa vụ tài chính và hạn chế những rủi ro không đáng có trong quá trình quản lý tài sản cho thuê.

Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê bất động sản năm 2026: Hồ sơ, trình tự và cách thức thực hiện mới nhất

Theo quy định tại tiểu mục 2 Phần II ban hành kèm theo Quyết định 1272/QĐ-BTC năm 2026, cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản cần thực hiện thủ tục kê khai theo hướng dẫn của cơ quan thuế. Quy trình này áp dụng cho cá nhân cho thuê bất động sản, ngoại trừ trường hợp kinh doanh dịch vụ lưu trú, thuộc diện trực tiếp thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế.

Các nội dung quan trọng về thủ tục kê khai thuế cho thuê bất động sản năm 2026 được trình bày cụ thể như sau:

1. Trình tự thực hiện kê khai thuế cho thuê bất động sản

Cá nhân cho thuê bất động sản và trực tiếp kê khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ kê khai thuế. Người cho thuê lập tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo mẫu số 01/BĐS, đồng thời gửi kèm Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản theo mẫu số 01/BK-BĐS.
• Bước 2: Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ. Sau khi người nộp thuế gửi hồ sơ, cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận theo quy định hiện hành.

2. Các phương thức nộp hồ sơ kê khai thuế

Tùy thuộc vào điều kiện thực tế, cá nhân có thể lựa chọn một trong các hình thức nộp hồ sơ sau:

• Nộp hồ sơ trực tuyến: Thực hiện thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc ứng dụng định danh quốc gia, phù hợp với quy định về cơ chế một cửa và một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính.
• Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc qua dịch vụ hỗ trợ: Người nộp thuế có thể gửi hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh hoặc cấp xã. Ngoài ra, hồ sơ có thể được gửi qua dịch vụ bưu chính công ích, thông qua doanh nghiệp hoặc cá nhân cung cấp dịch vụ, hoặc bằng hình thức ủy quyền theo quy định pháp luật.

Đối với người cao tuổi, người khuyết tật, người thuộc diện bảo trợ xã hội, người sinh sống tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hoặc gặp tình huống bất khả kháng khiến việc giao dịch điện tử không thể thực hiện, các phương thức nộp hồ sơ trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ hỗ trợ nêu trên được áp dụng theo điều kiện quy định.

3. Thành phần và số lượng hồ sơ cần chuẩn bị

Hồ sơ kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản gồm các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế mẫu số 01/BĐS: Được ban hành kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026, văn bản sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư 18/2026/TT-BTC.
• Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản mẫu số 01/BK-BĐS: Được ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Người nộp thuế cần sử dụng đúng biểu mẫu áp dụng cho hoạt động cho thuê bất động sản và kê khai đầy đủ thông tin theo hướng dẫn.

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

4. Thời hạn giải quyết và kết quả thủ tục

Đối với thủ tục kê khai thuế này, cơ quan thuế không trả kết quả giải quyết riêng cho người nộp thuế. Vì vậy, người kê khai cần lưu giữ thông tin, chứng từ xác nhận việc nộp hồ sơ để phục vụ việc đối chiếu khi cần thiết.

Một số thông tin hành chính liên quan gồm:

• Đối tượng thực hiện: Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thuộc phạm vi áp dụng.
• Cơ quan giải quyết: Thuế cơ sở.
• Kết quả thực hiện: Không có kết quả giải quyết thủ tục hành chính được trả riêng cho người nộp thuế.
• Lệ phí: Không thu lệ phí thực hiện thủ tục.

5. Mẫu tờ khai thuế cho thuê bất động sản năm 2026

Cá nhân trực tiếp kê khai thuế cần sử dụng các biểu mẫu theo quy định, cụ thể:

• Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, mẫu số 01/BĐS, ban hành kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026.
• Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản, mẫu số 01/BK-BĐS, ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Việc lựa chọn đúng biểu mẫu và kê khai chính xác thông tin về bất động sản cho thuê sẽ giúp cá nhân hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu, hạn chế sai sót trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế.

6. Điều kiện khi thực hiện kê khai thuế bằng phương thức điện tử

Nếu lựa chọn gửi hồ sơ qua giao dịch điện tử, người nộp thuế phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế.

Các quy định cần lưu ý bao gồm Thông tư 19/2021/TT-BTC ngày 18/3/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về hướng dẫn giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế và Thông tư 46/2024/TT-BTC ngày 9/7/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 19/2021/TT-BTC.

Do đó, trước khi nộp hồ sơ trực tuyến, cá nhân nên kiểm tra điều kiện sử dụng hệ thống, chuẩn bị đầy đủ thông tin cần thiết và thực hiện các bước kê khai theo hướng dẫn của cơ quan thuế để bảo đảm hồ sơ được gửi đúng quy trình.

Thuế cho thuê nhà, bất động sản năm 2026: Ngưỡng doanh thu phải nộp thuế và cách tính thuế GTGT, TNCN

1. Doanh thu cho thuê bất động sản bao nhiêu thì phải nộp thuế năm 2026?

Chính sách thuế áp dụng đối với cá nhân và hộ kinh doanh có hoạt động cho thuê bất động sản trong năm 2026 đã có sự điều chỉnh đáng chú ý về ngưỡng doanh thu chịu thuế. Cụ thể, ngày 29/4/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 141/2026/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, đồng thời sửa đổi một số nội dung liên quan tại Nghị định 320/2025/NĐ-CP.

Một trong những điểm đáng quan tâm của Nghị định 141/2026/NĐ-CP là việc nâng ngưỡng doanh thu từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng tại một số điều khoản của Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Thay đổi này tác động trực tiếp đến việc xác định nghĩa vụ thuế của cá nhân có thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản, chẳng hạn như cho thuê nhà ở, căn hộ hoặc mặt bằng.

Theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cụm từ “500 triệu đồng” được thay thế bằng “01 tỷ đồng” tại các điều khoản được liệt kê trong nghị định, bao gồm Điều 3, Điều 4 và một số quy định khác của Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Từ quy định nêu trên, có thể thấy ngưỡng doanh thu được sử dụng để xác định nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản đã được điều chỉnh lên mức 1 tỷ đồng/năm theo phạm vi áp dụng của các quy định sửa đổi.

Lưu ý: Khi xác định nghĩa vụ thuế thực tế, cá nhân cần căn cứ vào tổng doanh thu cho thuê thuộc diện tính thuế và các quy định áp dụng cho từng sắc thuế, thay vì chỉ dựa vào số tiền thuê của một bất động sản riêng lẻ.

2. Cách tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê bất động sản năm 2026

Đối với cá nhân, hộ kinh doanh có hoạt động cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT), số thuế phải nộp được xác định theo phương pháp tính trực tiếp trên doanh thu, bằng cách lấy doanh thu tính thuế nhân với tỷ lệ thuế tương ứng.

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh có doanh thu năm vượt ngưỡng 1 tỷ đồng thuộc diện chịu thuế GTGT theo quy định được dẫn chiếu.

Đối với hoạt động cho thuê nhà, tỷ lệ thuế GTGT được xác định là 5% theo nội dung được viện dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC.

Theo đó, công thức tính thuế GTGT được trình bày như sau:

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế × 5%

Trong đó, doanh thu tính thuế cần được xác định theo quy định pháp luật áp dụng đối với hoạt động cho thuê bất động sản. Cá nhân nên kiểm tra cách xác định doanh thu và thời điểm ghi nhận doanh thu trước khi thực hiện phép tính để tránh kê khai thiếu hoặc sai số thuế phải nộp.

3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động cho thuê nhà năm 2026

Bên cạnh thuế GTGT, cá nhân cho thuê bất động sản còn cần xem xét nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo quy định hiện hành.

Theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, đối với cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản, ngoại trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, số thuế TNCN được xác định trên phần doanh thu vượt mức quy định và áp dụng thuế suất 5%.

Với ngưỡng doanh thu được đề cập là 1 tỷ đồng/năm, công thức tính thuế TNCN từ hoạt động cho thuê bất động sản được thể hiện như sau:

Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm − 1 tỷ đồng) × 5%

Theo cách tính này, phần doanh thu làm căn cứ tính thuế là phần vượt quá ngưỡng 1 tỷ đồng, không phải toàn bộ doanh thu năm. Vì vậy, khi doanh thu cho thuê đạt mức cao hơn ngưỡng quy định, cá nhân cần xác định chính xác phần chênh lệch trước khi tính số thuế TNCN phải nộp.

4. Những nội dung cần lưu ý khi xác định thuế cho thuê bất động sản

Để kê khai đúng nghĩa vụ thuế trong năm 2026, cá nhân có hoạt động cho thuê nhà hoặc bất động sản nên lưu ý một số vấn đề sau:

• Tổng hợp doanh thu cho thuê: Rà soát doanh thu từ các bất động sản cho thuê thuộc phạm vi áp dụng, tránh chỉ tính riêng từng hợp đồng mà bỏ sót doanh thu liên quan.
• Phân biệt thuế GTGT và thuế TNCN: Hai sắc thuế có căn cứ và cách tính riêng. Cần áp dụng đúng tỷ lệ thuế, ngưỡng doanh thu và quy định tương ứng.
• Kiểm tra thời điểm xác định doanh thu: Đối chiếu hợp đồng cho thuê, thời hạn thuê và phương thức thanh toán để xác định doanh thu theo quy định.
• Sử dụng đúng quy định đang có hiệu lực: Kiểm tra văn bản pháp luật, biểu mẫu kê khai và hướng dẫn của cơ quan thuế tại thời điểm thực hiện thủ tục.

Việc nắm rõ ngưỡng doanh thu và phương pháp tính từng loại thuế sẽ giúp cá nhân chủ động hơn trong việc dự tính nghĩa vụ tài chính, chuẩn bị hồ sơ và hạn chế sai sót khi kê khai thuế từ hoạt động cho thuê bất động sản.

Kết luận

Kê khai thuế cho thuê nhà, đất năm 2026 là nội dung mà cá nhân sở hữu và khai thác bất động sản cần đặc biệt quan tâm nhằm bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành. Để quá trình kê khai diễn ra thuận lợi, người cho thuê cần xác định chính xác doanh thu từ hoạt động cho thuê, kiểm tra điều kiện chịu thuế, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và lựa chọn đúng mẫu tờ khai áp dụng cho trường hợp của mình. Theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước, cá nhân trực tiếp kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản sử dụng mẫu số 01/BĐS và phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản mẫu số 01/BK-BĐS theo quy định hiện hành.

Bên cạnh đó, người nộp thuế cần lưu ý thời hạn nộp hồ sơ, phương thức kê khai và cách xác định nghĩa vụ thuế khi có nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau. Việc chủ động theo dõi doanh thu, lưu giữ hợp đồng và chứng từ thanh toán, đồng thời thường xuyên cập nhật các văn bản pháp luật mới sẽ giúp hạn chế nguy cơ kê khai thiếu, nhầm lẫn thông tin hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ thuế. Nếu chưa nắm rõ thủ tục hoặc có tình huống phát sinh phức tạp, cá nhân nên tham khảo ý kiến của cơ quan thuế hoặc đơn vị tư vấn thuế chuyên nghiệp để được hướng dẫn cụ thể. Thực hiện kê khai đúng quy định ngay từ đầu không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý mà còn góp phần quản lý hiệu quả nguồn thu từ bất động sản và bảo đảm hoạt động cho thuê diễn ra ổn định, minh bạch trong năm 2026.

Dịch vụ quyết toán thuế theo năm của Công ty Tư Vấn Thuế HD là giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện đầy đủ, chính xác các công việc liên quan đến quyết toán thuế định kỳ, đặc biệt là thuế thu nhập doanh nghiệp và các nghĩa vụ thuế có liên quan. Công tác quyết toán đòi hỏi doanh nghiệp phải rà soát nhiều hồ sơ, sổ sách, hóa đơn, chứng từ và số liệu kế toán, vì vậy việc có đơn vị chuyên môn đồng hành sẽ giúp hạn chế sai sót và giảm áp lực cho bộ phận kế toán.

Tư Vấn Thuế HD hỗ trợ doanh nghiệp rà soát số liệu, kiểm tra hồ sơ và chứng từ liên quan, xác định các khoản doanh thu, chi phí, thu nhập chịu thuế và nghĩa vụ thuế; đồng thời hỗ trợ lập, kiểm tra và hoàn thiện hồ sơ quyết toán theo quy định. Trong quá trình thực hiện, những vấn đề có nguy cơ dẫn đến sai lệch số thuế phải nộp hoặc phát sinh rủi ro về thuế cũng được xem xét để doanh nghiệp có phương án xử lý phù hợp.

Sử dụng dịch vụ quyết toán thuế theo năm giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc kiểm soát nghĩa vụ thuế, tiết kiệm thời gian và hạn chế những rủi ro do kê khai, tổng hợp hoặc xử lý hồ sơ chưa chính xác. Nếu doanh nghiệp đang chuẩn bị quyết toán thuế hoặc cần rà soát lại số liệu trước khi thực hiện quyết toán, hãy liên hệ Công ty Tư Vấn Thuế HD để được tư vấn thuế và hỗ trợ chuyên nghiệp, kịp thời, phù hợp với tình hình thực tế của doanh nghiệp.

Thông tin:

• Website: tuvanthuehd.com
• Địa chỉ: Lô a2d11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, số 3 ngõ 84 đường Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
• SĐT: 036.825.6731 – 036.825.6731
• Email: [email protected]