Cho thuê phòng trọ là hình thức tạo thu nhập phổ biến được nhiều cá nhân, hộ gia đình lựa chọn, đặc biệt tại các khu vực tập trung đông dân cư, khu công nghiệp và trường học. Tuy nhiên, bên cạnh việc quản lý người thuê, thu tiền phòng và bảo đảm điều kiện sinh hoạt, chủ nhà còn cần quan tâm đến các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh và nghĩa vụ thuế. Một trong những vấn đề thường gây nhầm lẫn là cho thuê phòng trọ có được xem là kinh doanh dịch vụ lưu trú hay không, và chủ nhà cần thực hiện kê khai thuế như thế nào để đúng quy định? Việc phân biệt chính xác hai loại hình này có ý nghĩa quan trọng bởi đặc điểm hoạt động, cách xác định nghĩa vụ thuế và những yêu cầu pháp lý liên quan có thể không hoàn toàn giống nhau.
Vậy cá nhân cho thuê phòng trọ dài hạn cho người lao động, sinh viên hoặc hộ gia đình có phải đăng ký và kê khai thuế như cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú không? Doanh thu cho thuê được xác định ra sao, trường hợp nào phát sinh nghĩa vụ thuế và hồ sơ cần chuẩn bị gồm những gì? Trong bài viết dưới đây, chúng ta sẽ lần lượt làm rõ cách phân biệt hoạt động cho thuê phòng trọ với kinh doanh dịch vụ lưu trú, đồng thời hướng dẫn những nội dung quan trọng về kê khai và thực hiện nghĩa vụ thuế để chủ nhà có thể chủ động áp dụng vào tình hình thực tế.
Cho thuê phòng trọ thuộc hoạt động kinh doanh bất động sản hay dịch vụ lưu trú? Hộ kinh doanh phải kê khai, nộp thuế như thế nào?
Việc xác định hoạt động cho thuê phòng trọ thuộc nhóm kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ lưu trú có ý nghĩa quan trọng trong quá trình đăng ký ngành nghề và thực hiện nghĩa vụ thuế của hộ kinh doanh. Để phân biệt hai loại hình này, cần căn cứ vào mục đích sử dụng, thời gian thuê và bản chất hoạt động kinh doanh thực tế.
Theo Phụ lục ban hành kèm theo Công văn 4062/CT-NVT năm 2026 về việc hướng dẫn phân biệt nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản” và “Dịch vụ lưu trú”, việc phân loại được đối chiếu với Phụ lục II về nội dung Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định 36/2025/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Cụ thể như sau:
1. Trường hợp cho thuê phòng trọ thuộc hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo nội dung ngành kinh tế Việt Nam, nhóm ngành 68103 – Cho thuê và vận hành nhà ở, đất ở thuộc lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.
Nhóm ngành này bao gồm hoạt động cho thuê nhà ở, căn hộ hoặc phòng phục vụ nhu cầu sinh sống trong thời gian dài. Tài sản cho thuê có thể được trang bị đầy đủ đồ đạc hoặc để trống, với thời hạn thuê thường được xác định theo tháng hoặc theo năm. Hoạt động cho thuê mái nhà, chẳng hạn cho thuê vị trí để lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời, cũng thuộc phạm vi nhóm ngành này.
Tuy nhiên, hoạt động cung cấp chỗ ở ngắn ngày theo mô hình khách sạn, nhà nghỉ, khu cắm trại du lịch và các cơ sở lưu trú tương tự không được xếp vào nhóm cho thuê nhà ở nêu trên, mà được phân loại trong ngành dịch vụ lưu trú.
Như vậy, hoạt động cho thuê phòng trọ để người thuê sinh sống ổn định, lâu dài, thường theo tháng hoặc theo năm, có thể được xếp vào nhóm kinh doanh bất động sản, tùy thuộc vào bản chất hoạt động thực tế.
2. Trường hợp cho thuê phòng trọ thuộc dịch vụ lưu trú
Theo Quyết định 36/2025/QĐ-TTg, ngành 55 – Dịch vụ lưu trú bao gồm hoạt động cung cấp chỗ ở trong thời gian ngắn cho khách du lịch, khách vãng lai và những đối tượng có nhu cầu lưu trú ngắn hạn khác.
Tùy theo mô hình kinh doanh, cơ sở lưu trú có thể chỉ cung cấp phòng nghỉ hoặc kết hợp thêm các dịch vụ như ăn uống, giải trí và những tiện ích phục vụ khách trong thời gian lưu trú.
Ngược lại, hoạt động cung cấp chỗ ở dài hạn, trong đó căn hộ hoặc chung cư được sử dụng làm nơi cư trú ổn định, thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản thay vì dịch vụ lưu trú.
Trên thực tế, những mô hình như khách sạn, nhà nghỉ, homestay, villa cho thuê ngắn ngày, Airbnb hoặc căn hộ dịch vụ có thể thuộc nhóm dịch vụ lưu trú nếu hoạt động thực tế đáp ứng đặc điểm của nhóm ngành này. Đối với khách thuê theo ngày, theo tuần hoặc trong thời gian ngắn, cơ sở có thể cung cấp thêm các dịch vụ như làm thủ tục nhận và trả phòng, dọn dẹp, thay ga giường, lễ tân, ăn uống hoặc tiện ích giải trí.
3. Phân biệt cho thuê bất động sản với kinh doanh dịch vụ lưu trú
Để nhận diện hai loại hình hoạt động, có thể xem xét những điểm khác biệt cơ bản dưới đây:
Về hình thức kinh doanh:
- Dịch vụ lưu trú: Tập trung cung cấp chỗ ở ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai hoặc người có nhu cầu nghỉ lại trong thời gian ngắn. Cơ sở kinh doanh có thể cung cấp thêm dịch vụ ăn uống, dọn phòng, lễ tân và các tiện ích đi kèm.
- Cho thuê bất động sản: Chủ yếu khai thác nhà ở, căn hộ hoặc phòng ở thông qua việc cho thuê dài hạn, thường tính theo tháng hoặc theo năm, nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú ổn định của người thuê.
Về thời gian thuê:
- Dịch vụ lưu trú: Thường phát sinh theo ngày, tuần hoặc những khoảng thời gian ngắn, gắn với nhu cầu nghỉ ngơi, du lịch hoặc lưu trú tạm thời.
- Cho thuê bất động sản: Thường có thời hạn thuê dài hơn, phổ biến theo tháng hoặc năm, phục vụ nhu cầu sinh sống lâu dài.
Về mô hình hoạt động và dịch vụ đi kèm:
- Dịch vụ lưu trú: Có thể vận hành theo mô hình khách sạn, nhà nghỉ, homestay, villa nghỉ dưỡng, Airbnb hoặc căn hộ dịch vụ. Tùy mô hình, cơ sở có thể tổ chức quy trình nhận phòng, trả phòng, vệ sinh phòng định kỳ, cung cấp đồ dùng và các dịch vụ phục vụ khách.
- Cho thuê bất động sản: Thông thường, bên cho thuê bàn giao nhà, căn hộ hoặc phòng ở để người thuê sử dụng trong thời hạn hợp đồng. Ví dụ điển hình là cho thuê căn hộ chung cư trong 12 tháng để người thuê sinh sống ổn định.
Lưu ý: Không nên chỉ căn cứ vào tên gọi “phòng trọ”, “căn hộ” hoặc thời hạn ghi trong hợp đồng để phân loại hoạt động. Cần xem xét bản chất kinh doanh, mục đích sử dụng chỗ ở, cách thức cung cấp dịch vụ và các đặc điểm thực tế khác để xác định nhóm ngành phù hợp.
4. Hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ cần lưu ý gì khi kê khai, nộp thuế?
Sau khi xác định được hoạt động cho thuê phòng trọ thuộc nhóm kinh doanh bất động sản hay dịch vụ lưu trú, hộ kinh doanh cần tiếp tục đối chiếu các quy định thuế hiện hành áp dụng cho hoạt động thực tế của mình. Việc phân loại ngành nghề là cơ sở tham khảo quan trọng, nhưng không nên xem đây là yếu tố duy nhất để xác định toàn bộ nghĩa vụ thuế.
Hộ kinh doanh cần lưu ý xác định đúng doanh thu từ hoạt động cho thuê, thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế, phương pháp kê khai và các khoản thuế phải nộp theo quy định áp dụng. Trường hợp vừa cho thuê phòng dài hạn vừa cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn ngày, cần xem xét riêng từng hoạt động để thực hiện kê khai phù hợp.
Tóm lại, cho thuê phòng trọ để cư trú ổn định trong thời gian dài thường được xem xét theo nhóm cho thuê nhà ở thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản; trong khi hoạt động cung cấp chỗ ở ngắn hạn cho khách có thể thuộc nhóm dịch vụ lưu trú. Hộ kinh doanh nên căn cứ vào mô hình vận hành thực tế và các quy định pháp luật liên quan để xác định đúng ngành nghề, từ đó thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế đầy đủ, chính xác.
Kết luận
Có thể thấy, việc xác định cho thuê phòng trọ có thuộc hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú hay không là bước quan trọng giúp chủ nhà hiểu đúng bản chất hoạt động của mình và thực hiện các nghĩa vụ pháp lý tương ứng. Trên thực tế, cần xem xét mục đích cho thuê, thời gian lưu trú, cách thức cung cấp dịch vụ và đặc điểm hoạt động cụ thể để phân biệt giữa việc cho thuê bất động sản và hoạt động kinh doanh lưu trú. Không nên chỉ dựa vào tên gọi là “phòng trọ”, “nhà trọ” hoặc “phòng cho thuê” để kết luận về loại hình kinh doanh cũng như nghĩa vụ thuế phải thực hiện.
Để hạn chế sai sót, cá nhân và hộ gia đình cho thuê phòng cần chủ động theo dõi doanh thu, lưu giữ hợp đồng và chứng từ liên quan, đồng thời xác định nghĩa vụ đăng ký, kê khai và nộp thuế theo quy định áp dụng cho từng trường hợp. Đặc biệt, cần kiểm tra các quy định thuế hiện hành về ngưỡng doanh thu, phương pháp tính thuế và thời hạn thực hiện nghĩa vụ để tránh áp dụng thông tin đã lỗi thời hoặc nhầm lẫn giữa các loại hình kinh doanh. Khi có tình huống phức tạp hoặc chưa rõ cách phân loại, chủ nhà nên tham khảo hướng dẫn của cơ quan thuế hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Hiểu đúng loại hình hoạt động, kê khai đúng nghĩa vụ và tuân thủ quy định ngay từ đầu sẽ giúp chủ nhà yên tâm khai thác tài sản, hạn chế rủi ro pháp lý và quản lý nguồn thu cho thuê một cách minh bạch, hiệu quả.
Dịch vụ quyết toán thuế theo năm của Công ty Tư Vấn Thuế HD là giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện đầy đủ, chính xác các công việc liên quan đến quyết toán thuế định kỳ, đặc biệt là thuế thu nhập doanh nghiệp và các nghĩa vụ thuế có liên quan. Công tác quyết toán đòi hỏi doanh nghiệp phải rà soát nhiều hồ sơ, sổ sách, hóa đơn, chứng từ và số liệu kế toán, vì vậy việc có đơn vị chuyên môn đồng hành sẽ giúp hạn chế sai sót và giảm áp lực cho bộ phận kế toán.
Tư Vấn Thuế HD hỗ trợ doanh nghiệp rà soát số liệu, kiểm tra hồ sơ và chứng từ liên quan, xác định các khoản doanh thu, chi phí, thu nhập chịu thuế và nghĩa vụ thuế; đồng thời hỗ trợ lập, kiểm tra và hoàn thiện hồ sơ quyết toán theo quy định. Trong quá trình thực hiện, những vấn đề có nguy cơ dẫn đến sai lệch số thuế phải nộp hoặc phát sinh rủi ro về thuế cũng được xem xét để doanh nghiệp có phương án xử lý phù hợp.
Sử dụng dịch vụ quyết toán thuế theo năm giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc kiểm soát nghĩa vụ thuế, tiết kiệm thời gian và hạn chế những rủi ro do kê khai, tổng hợp hoặc xử lý hồ sơ chưa chính xác. Nếu doanh nghiệp đang chuẩn bị quyết toán thuế hoặc cần rà soát lại số liệu trước khi thực hiện quyết toán, hãy liên hệ Công ty Tư Vấn Thuế HD để được tư vấn thuế và hỗ trợ chuyên nghiệp, kịp thời, phù hợp với tình hình thực tế của doanh nghiệp.
Thông tin:
- Website: tuvanthuehd.com
- Địa chỉ: Lô a2d11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, số 3 ngõ 84 đường Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
- SĐT: 036.825.6731 – 036.825.6731
- Email: [email protected]
