Hoạt động cho thuê tài sản mang lại nguồn thu nhập ổn định nhưng cũng kéo theo những yêu cầu nhất định về kê khai và thực hiện nghĩa vụ thuế. Đặc biệt, đối với cá nhân sở hữu nhiều tài sản cho thuê như nhà ở, căn hộ, mặt bằng, kho xưởng…, việc xác định doanh thu, tổng hợp các hợp đồng và lựa chọn cách thức kê khai phù hợp có thể phức tạp hơn so với trường hợp chỉ cho thuê một tài sản. Vậy cá nhân có nhiều tài sản cho thuê phải kê khai thuế như thế nào? Doanh thu được xác định ra sao và cần thực hiện kê khai theo từng tài sản hay tổng hợp? Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết những nội dung cần lưu ý để cá nhân có nhiều tài sản cho thuê chủ động thực hiện nghĩa vụ thuế đúng quy định.
Cá nhân có nhiều tài sản cho thuê kê khai thuế như thế nào?
Trường hợp cá nhân có nhiều tài sản là bất động sản cho thuê, khi thực hiện nghĩa vụ thuế, cá nhân có thể tổng hợp các bất động sản vào cùng một bộ hồ sơ khai thuế. Tuy nhiên, việc lập chung hồ sơ không đồng nghĩa với việc chỉ thực hiện nghĩa vụ thuế tại một địa điểm.
Theo điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân vẫn phải nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê.
Cá nhân vừa cho thuê tài sản vừa cho thuê bất động sản thì kê khai thế nào?
Nếu cá nhân đồng thời phát sinh hoạt động cho thuê tài sản và cho thuê bất động sản, hai hoạt động này phải được xác định và kê khai riêng.
Theo đó, cá nhân phải đăng ký 02 ngành nghề kinh doanh và thực hiện khai thuế riêng đối với doanh thu phát sinh từ từng hoạt động.
Việc xác định nghĩa vụ thuế cũng được căn cứ vào doanh thu trong năm của từng hoạt động để áp dụng quy định tương ứng.
Mức giảm trừ tối đa 1 tỷ đồng/năm khi tính thuế TNCN
Đối với cá nhân có nhiều tài sản cho thuê, khi xác định thu nhập tính thuế TNCN, cá nhân được áp dụng mức giảm trừ tối đa 1 tỷ đồng/năm theo quy định tại Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
Khoản được trừ này có thể được cá nhân lựa chọn áp dụng cho:
- Một hợp đồng cho thuê; hoặc
- Nhiều hợp đồng cho thuê.
Trường hợp áp dụng cho nhiều hợp đồng, tổng số tiền được trừ của tất cả các hợp đồng không được vượt quá 1 tỷ đồng/năm.
Trường hợp bên thuê khai thuế, nộp thuế thay
Đối với hợp đồng cho thuê tài sản, bất động sản có thỏa thuận khai thay, nộp thuế thay, các bên cần xác định rõ trong hợp đồng về:
- Việc thực hiện khai thay, nộp thuế thay;
- Số tiền được trừ khi xác định thuế TNCN, tối đa 1 tỷ đồng/năm.
Nếu số tiền được trừ tại một hợp đồng chưa sử dụng hết mức 1 tỷ đồng/năm thì cá nhân có thể lựa chọn tiếp tục áp dụng phần còn lại cho hợp đồng khác cho đến khi sử dụng hết mức được trừ theo quy định.
Riêng trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản, cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp thực hiện khai thuế.
Thời hạn kê khai thuế đối với cá nhân có nhiều tài sản cho thuê
1. Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê
Đối với cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, cá nhân có thể lựa chọn khai thuế 02 lần/năm hoặc khai thuế 01 lần/năm.
Nếu lựa chọn khai thuế 02 lần/năm:
- Lần thứ nhất: chậm nhất ngày 31/7;
- Lần thứ hai: chậm nhất ngày 31/01 của năm sau.
Nếu lựa chọn khai thuế 01 lần/năm:
- Chậm nhất ngày 31/01 của năm sau.
Về thời hạn nộp thuế, thời hạn nộp thuế được xác định trùng với thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp người nộp thuế thực hiện khai bổ sung, thời hạn nộp số thuế phát sinh thêm là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
2. Cá nhân vừa cho thuê tài sản vừa cho thuê bất động sản
Trường hợp cá nhân đồng thời có hoạt động cho thuê tài sản và cho thuê bất động sản thì phải khai thuế riêng đối với doanh thu của từng hoạt động.
Đối với doanh thu từ các hoạt động này:
- Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống: cá nhân không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên, cá nhân vẫn phải thực hiện thông báo doanh thu với cơ quan thuế theo quy định.
- Doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm: cá nhân thực hiện khai và nộp thuế TNCN, thuế GTGT theo quy định.
Về thời hạn khai thuế, cần phân biệt theo từng hoạt động:
- Đối với hoạt động cho thuê bất động sản: thực hiện theo thời hạn kê khai thuế nêu trên.
- Đối với hoạt động cho thuê tài sản khác: thời hạn khai thuế được xác định căn cứ vào mức doanh thu/năm của cá nhân kinh doanh theo quy định tại Điều 10 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
Như vậy, cá nhân có nhiều tài sản cho thuê cần phân biệt rõ cho thuê nhiều bất động sản với trường hợp đồng thời cho thuê bất động sản và các loại tài sản khác. Việc xác định đúng từng hoạt động, doanh thu và địa điểm cho thuê là cơ sở để lựa chọn hình thức kê khai, xác định khoản được trừ và thực hiện nghĩa vụ thuế đúng quy định.
Cách tính thuế cho thuê bất động sản năm 2026 mới nhất?
Theo quy định tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP, từ ngày 01/01/2026, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động cho thuê nhà với doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên thuộc diện chịu thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định.
Cách xác định số thuế phải nộp đối với hoạt động cho thuê bất động sản được thực hiện dựa trên doanh thu và tỷ lệ thuế tương ứng. Cụ thể như sau:
1. Cách tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà năm 2026
Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định về thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, số thuế TNCN phải nộp được xác định trên phần doanh thu vượt mức quy định tại khoản 1 Điều 7 và áp dụng thuế suất 5%.
Theo đó, đối với hoạt động cho thuê nhà, số thuế TNCN phải nộp được xác định theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 1 tỷ đồng) × 5%
Như vậy, không phải toàn bộ doanh thu cho thuê nhà đều được tính thuế TNCN. Phần doanh thu làm căn cứ tính thuế là phần vượt trên 1 tỷ đồng/năm, sau đó áp dụng mức thuế suất 5%.
2. Cách tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà năm 2026
Quy định về thuế GTGT đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP.
Theo đó, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT. Trường hợp doanh thu năm trên 1 tỷ đồng thì thuộc diện áp dụng thuế GTGT theo quy định.
Đối với hoạt động cho thuê nhà, tỷ lệ thuế GTGT được xác định là 5% trên doanh thu. Do đó, công thức tính thuế GTGT được xác định như sau:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu năm × 5%
Trong đó:
- Doanh thu là doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có mức doanh thu năm trên 1 tỷ đồng.
- Tỷ lệ thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà là 5%, theo STT 2 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC.
Như vậy, khi xác định nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản năm 2026, cá nhân cần đồng thời xem xét ngưỡng doanh thu 1 tỷ đồng/năm và cách tính riêng đối với từng sắc thuế. Thuế TNCN được tính trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng với thuế suất 5%, trong khi thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà được tính bằng doanh thu nhân với tỷ lệ 5% theo quy định.
Kết luận
Đối với cá nhân có nhiều tài sản cho thuê, việc kê khai thuế cần được thực hiện trên cơ sở xác định đầy đủ doanh thu, thông tin từng hợp đồng và nghĩa vụ thuế tương ứng theo quy định hiện hành. Việc quản lý riêng hoặc tổng hợp các khoản doanh thu cho thuê cần được xem xét phù hợp với phương thức kê khai và từng trường hợp cụ thể, tránh bỏ sót doanh thu hoặc kê khai không chính xác.
Do đó, cá nhân nên chủ động tổng hợp đầy đủ thông tin về các tài sản đang cho thuê, thời hạn hợp đồng, doanh thu phát sinh và hồ sơ liên quan trước khi thực hiện kê khai. Nắm rõ quy trình và nguyên tắc kê khai thuế đối với nhiều tài sản cho thuê sẽ giúp việc thực hiện nghĩa vụ thuế thuận lợi, chính xác và hạn chế những vướng mắc có thể phát sinh.
Dịch vụ quyết toán thuế theo năm của Công ty Tư Vấn Thuế HD là giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện đầy đủ, chính xác các công việc liên quan đến quyết toán thuế định kỳ, đặc biệt là thuế thu nhập doanh nghiệp và các nghĩa vụ thuế có liên quan. Công tác quyết toán đòi hỏi doanh nghiệp phải rà soát nhiều hồ sơ, sổ sách, hóa đơn, chứng từ và số liệu kế toán, vì vậy việc có đơn vị chuyên môn đồng hành sẽ giúp hạn chế sai sót và giảm áp lực cho bộ phận kế toán.
Tư Vấn Thuế HD hỗ trợ doanh nghiệp rà soát số liệu, kiểm tra hồ sơ và chứng từ liên quan, xác định các khoản doanh thu, chi phí, thu nhập chịu thuế và nghĩa vụ thuế; đồng thời hỗ trợ lập, kiểm tra và hoàn thiện hồ sơ quyết toán theo quy định. Trong quá trình thực hiện, những vấn đề có nguy cơ dẫn đến sai lệch số thuế phải nộp hoặc phát sinh rủi ro về thuế cũng được xem xét để doanh nghiệp có phương án xử lý phù hợp.
Sử dụng dịch vụ quyết toán thuế theo năm giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc kiểm soát nghĩa vụ thuế, tiết kiệm thời gian và hạn chế những rủi ro do kê khai, tổng hợp hoặc xử lý hồ sơ chưa chính xác. Nếu doanh nghiệp đang chuẩn bị quyết toán thuế hoặc cần rà soát lại số liệu trước khi thực hiện quyết toán, hãy liên hệ Công ty Tư Vấn Thuế HD để được tư vấn thuế và hỗ trợ chuyên nghiệp, kịp thời, phù hợp với tình hình thực tế của doanh nghiệp.
Thông tin:
- Website: tuvanthuehd.com
- Địa chỉ: Lô a2d11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, số 3 ngõ 84 đường Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
- SĐT: 036.825.6731 – 034. 943.2286
- Email: [email protected]
